西安哪些小区的物业费实行政府指导价？住宅小

近日，西安市发改委官方网站发布《西安市物业服务收费管理办法》，面向社会公开征求意见，广大市民通过各种方式参与讨论，提出各种意见和建议，今天我们对《办法》进行再次解读。

哪些小区的物业费实行政府指导价？

根据《陕西省定价目录》《西安市物业管理条例》及《陕西省物业服务收费管理办法》的规定，成立业主大会之后的住宅小区物业服务费和停车服务费实行市场调节价，由业主委员会与物业服务企业双方协商，以合同方式约定服务内容与收费标准。成立业主大会之前的住宅小区、保障性住房、房改房、老旧住宅的物业服务费和停车服务费实行政府指导价。

别墅、非住宅类型等政府定价范围以外的物业服务费、停车服务费及其他服务费实行市场调节价。

住宅小区物业服务等级如何判定？出了问题哪些部门监管？

物业服务等级依据住建部门制定的服务等级标准（《陕西省住宅小区物业服务指导标准》陕建发〔2011〕119号），由高到低设定为一级、二级、三级、等外四个服务等级（物业服务凡达不到三级服务标准的，收费按等外标准收取），按照高层、多层分别调整收费标准。

物业服务和收费的监管主要由各级发改、住建和市场监管部门按照职责划分分工负责：

物业收费标准的制定——市发改委负责牵头制定西安市物业服务收费管理办法和物业收费标准及其他有关政策规定。

物业服务标准和管理行为的监管——各级住建部门负责对物业企业的物业服务的质量、等级标准以及物业管理行为进行监督管理，并建立守信联合激励和失信联合惩戒机制，加强物业服务行业诚信管理。

物业违规收费问题的查处——各级市场监管部门负责对超过政府指导价标准收费、不实行明码标价等价格违法行为，依据有关法律、法规以及规定进行查处。

各区县发改部门、住建部门、市场监管部门按照各自管理权限，分别负责辖区内的物业服务收费监督管理工作。

为什么要进行调整？

1. 理顺收费结构 规范物业收费行为

2019年9月1日《陕西省物业服务收费管理办法》提出政府指导价管理的物业服务费实行“一费制”，西安市需尽快出台《市办法》及物业收费标准，规范全市物业服务收费行为。

西安市现行物业服务费执行原省物价局和住建厅2004年制定的收费标准，由三部分组成：基础物业费（政府指导价管理）、电梯费、公摊电费。其中，电梯费、公摊电费要求据实收取，不得盈利，具体由物业企业确定，定期向业主公布收支情况。基础物业服务费标准为高层一级每月每平方米1.50元，二级1.20元，三级0.90元，等外0.70元；多层一级0.45元，二级0.40元，三级0.35元，等外0.30元（以上费用不含电梯费和公摊电费）。随着经济社会的发展，物业企业人工成本不断增加，西安市2004年城镇常住居民可支配收入为8544元，2019年为41850元，增幅为390%；城镇最低工资标准由2004年的490提高到2019年的1800元，涨幅为267.3%。此外，部分小区存在乱收公摊电费、电梯费的行为，群众意见较大。为了进一步理顺收费结构，解决物业服务成本尤其是人工成本的不断上涨等矛盾，促进物业企业提高服务质量，健康有序发展。在进行成本调查基础上，拟调整了物业收费标准。

调整后，物业服务收费实行“一费制”，即电梯费与公摊电费包含在物业费中，不再另行收取。拟定高层一级服务每月每平方米2.2元，二级服务1.9元，三级服务1.6元，等外服务1.4元。调整后的物业费标准将电梯费与公摊电费纳入其中,与现行物业费、公摊电费、电梯费三项分开收取相比较，按平均值测算，高层住宅一级上涨10%，多层住宅一级上涨4.9%，物业费高层住宅在全国15个副省级城市排名第11位，多层住宅排名15名，整体价格水平在全国15个副省级城市中排名靠后。

2.群众对停车服务费过高有意见

针对西安市现行停车服务费标准在实行政府指导价管理的7个副省级城市中收费较高，群众反映意见较大的问题。在前期调研和成本调查基础上，拟定了住宅小区停车服务费调整标准。调整后，住宅小区机动车停车服务费室内降低46.7%,露天降低25%。

《西安市物业服务收费管理办法》正处于公开征求意见阶段，您有任何好的意见建议，欢迎通过以下三种途径反馈：

1.邮寄地址：西安市凤城八路109号市政府2号楼西安市发改委收费与服务价格处

邮编：710007

2.邮箱地址：xiansffj@163.com

3.自动传真：86788881（只接收传真）