建设用地使用权如何转让、出租、抵押？江西出台新文件

　　为了进一步健全完善全省土地二级市场，江西近日出台了《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见》（以下简称《实施意见》），预计到2020年底，初步建立产权明晰、市场定价、信息集聚、交易安全、监管有效的土地二级市场；到2022年底，建成市场规则健全完善，服务和监管落实到位，交易平台全面形成，市场秩序更加规范的土地二级市场，形成一、二级市场协调发展，资源利用集约高效的现代土地市场体系。

　　4个“明确”

　　明确了交易对象

　　建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的交易对象是国有建设用地使用权，重点针对土地交易以及土地连同地上建筑物、其他附着物等整宗地一并交易的情况。涉及到房地产交易的，应当遵守《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》等法律法规规定。已依法入市的农村集体经营性建设用地使用权转让、出租、抵押，可参照本意见执行。

　　明确了转让形式

　　●将各类导致建设用地使用权转移的行为都视为建设用地使用权转让，包括买卖、交换、赠与、出资以及司法处置、资产处置、法人或其他组织合并或分立等形式涉及的建设用地使用权转移。

　　●土地招拍挂竞买时已明确成立新公司开发，成交后按约定与新公司签订土地出让合同的不视为转让。

　　●建设用地使用权转移的，地上建筑物、其他附着物所有权应一并转移。

　　●涉及房产转让而引起“连房带地”转让的，按照房地产转让相关法律法规规定，办理相关手续。

　　明确了转让条件

　　●划拨土地转让，需依法经市、县政府批准，土地用途符合《划拨用地目录》的，可继续保留划拨性质，不补缴土地出让价款，直接办理转移登记；不符合《划拨用地目录》的，在符合规划的前提下，由受让方依法依规补缴土地出让价款。

　　●充分保障以出让方式取得的建设用地使用权转让自由。原土地出让合同对转让条件另有约定的，从其约定；如无专门约定，土地义务依法转移到受让方。

　　●允许房屋建设工程已投资额未达到投资总额25%的出让建设用地使用权预告登记转让，按照先投入后转让原则，交易双方先行签订建设用地使用权转让合同，办理预告登记，待达到转让条件后，三个月内依法办理不动产转移登记。

　　●建设项目转让前未办理规划、建设、消防等审批手续的，可凭预告登记证明办理相关审批手续；建设项目转让前已办理规划、建设、消防等审批手续的，可凭预告登记证明办理项目相关审批手续变更。

　　●已投资额可委托有资质的机构进行认定。

　　●以作价出资或入股方式取得的建设用地使用权转让，不再报经原批准建设用地使用权作价出资或入股的机关批准；转让后，可根据权利人申请，保留为作价出资或入股方式，或直接变更为出让方式，土地使用年限为原土地使用者的作价出资或入股的剩余年限。

　　●作价出资或入股建设用地使用权改变土地用途或改扩建增加容积率的，参照出让土地使用权有关规定，经依法批准补缴土地出让价款，取得方式可变更为出让。

　　明确了抵押条件

　　●公司、企业、其他经济组织和个人的划拨建设用地使用权“连地带房”可以一起抵押，依法办理抵押登记手续，不另行办理建设用地使用权抵押审批手续。

　　●以公益为目的的事业单位、社会团体的教育、医疗卫生、养老等设施和其他社会公益设施划拨建设用地使用权不得抵押。

　　●以出让、作价出资或入股等方式取得的建设用地使用权可以设定抵押权。

　　●以租赁方式取得的建设用地使用权，承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，根据租赁合同约定，其地上建筑物、其他附着物连同土地可以依法一并抵押。

　　1个“放宽”

　　放宽对抵押权人和抵押物限制

　　●自然人、企业均可作为抵押权人申请以建设用地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权办理不动产抵押相关手续，涉及企业之间债权债务合同的须符合有关法律法规的规定。

　　●对不以公益为目的的教育、医疗卫生、养老等社会领域企业以有偿方式取得的建设用地使用权、设施等财产进行抵押融资的，可由抵押权人和抵押人采取告知承诺制等措施，保障抵押权实现后原有经营活动持续稳定，确保土地用途不改变、利益相关人权益不受损。

　　●抵押融资款项仅限于项目开发建设及项目建成后运营管理所需，不得为第三方提供担保，探索建立抵押贷款资金运用监管机制。

　　●各地自然资源主管部门应当及时向当地人民银行、银保监机构推送政府公示地价信息。

　　3个“创新”

　　建立土地二级市场“线上+线下”交易平台