东方金诚：疫情对房地产行业影响分析

　　新冠肺炎疫情加剧行业短期波动，2020年房企信用总体仍将保持稳定

　　相较于2003年的SARS疫情，当前房地产行业所处的发展阶段不同，市场环境差异较大，此次新冠肺炎疫情对房地产行业在需求和投资端的影响程度可能更大，同时也对房企提出了更大挑战。报告对新冠肺炎疫情发展进行三种假设：基准情境，预计新增肺炎确诊人数在2月下旬出现峰值后下降，疫情将于4月结束；情境二，预计春节复工后疫情反复，疫情延续至上半年结束；情境三，疫情会持续至下半年甚至更长时间。

　　基准情境下，短期内货币政策和行业调控政策边际宽松可期，未来随着疫情得到控制，房企回款力度加大、扩张节奏放缓、业绩正常释放，2020年房企信用风险整体仍将稳定。情境二、三下，房企开复工、销售、回款及结转进度均将受到冲击，高周转型及土储集中于湖北省内的房企信用风险更大。

　　一、 SARS复盘

　　SARS疫情对房地产行业影响较小，参考意义有限

　　2003年的SARS疫情期间，国内经济处于快速发展时期，GDP增速呈快速增长趋势，2002年国内GDP同比增长9.1%，较2019年高出3.0个百分点。同时，房地产行业亦处于高速发展阶段，市场需求相对旺盛，2002年国内商品房销售面积同比增长20.2%，而2019年增速为-0.1%。此外，由于新冠肺炎的传染性高于SARS，此次新冠肺炎疫情波及范围及人数远超SARS，SARS经验对当前市场情绪面的变化具有参考意义，但对市场影响及后市分析参考意义有限。

　　从具体影响表现来看，2003年3月至5月上旬为SARS疫情的集中爆发期，部分地区销售活动暂停，房地产企业推盘延后，当期销售面积显著下滑，随着疫情逐步控制，5月下旬以后需求集中释放，销售反弹，当年销售面积同比增长29.1%，增速同比提高8.9个百分点，其中疫情重灾区北京和广东的销售面积在3、4月份出现下滑，疫情过后出现快速回暖，SARS对当年房地产市场总体影响较小。

　　二、 新冠肺炎疫情影响

　　新冠肺炎疫情将使房地产行业一季度销售受到较大冲击，湖北及周边省市冲击更大，基准情境下，政策维稳、按揭投放趋稳及房企积极应对，全年销售稳中趋弱。

　　受新冠肺炎疫情影响，目前国内大多数省市暂时关闭售楼处和房屋中介机构的销售活动；另一方面，此次疫情爆发在春节前夕，对部分三四线城市的返乡置业销售产生极大遏制，房地产销售几乎处于停滞状态。30大中城市商品房成交面积自2020年1月23日起趋近“0成交”，预计一季度行业销售将受到较大冲击。分区域看，此次疫情影响全国，华东及华南较为严重，湖北及周边省市无疑为疫情重灾区，在疫情影响期限、需求抑制程度、销售去化方面压力更大。

　　在应对疫情上，企业层面，恒大、碧桂园、保利等百余房企推出线上售房、VR看房等，融创、美的、富力等房企推出短期内无理由退房的营销策略，但短期内难以对线下销售形成有效替代，后期不排除恒大外更多房企推出打折促销等策略，通过“以价换量”促进回款。政策层面，近期央行不断投放流动性、LPR降息、“渡难关”因城施策密集实施释放出一定程度托底及维稳的信号，货币政策和行业调控政策边际宽松可期，有利后期疫情冲击的恢复。

　　基准情境下（疫情在3月底前得到控制），疫情将对一季度国内商品房销售产生较大影响，售楼处停售、返乡置业遏制等影响下，商品房销售面积增速将由上年的-0.9%降至-47.0%左右；二季度房企销售逐步恢复正常，前期消费者购房需求及房企去化回款需求得到一定程度的释放，二季度商品房销售面积增速将由上年的-2.3%增至7.8%左右；三季度和四季度市场需求趋稳，但仍有少量需求释放，同时房企将加快推盘节奏以促进销售回款，预计销售面积增速同比小幅上涨，预计全年商品房销售面积增速-4.5%左右。