华创证券：短期负面影响可控，中长期凸显物管

乐居财经讯 李礼 2月7日，华创证券发布新冠肺炎疫情对物管行业影响点评。

事件：

截至 2020 年 2 月 6 日 19：00，新型冠状病毒感染确诊患者 28,129 例。新型冠状病毒肺炎疫情是我国继 2003 年SARS 病毒疫情后严重的公共卫生事件。物业管理行业作为一线，短期受到一定负面影响，但中长期也有望增加其存在感，并建立优质的口碑和品牌。

点评：

1、短期：采购物资、加班费用致短期成本增加，新项目拓展放缓，部分增值服务受限，但预计影响相对短期

短期来看，新冠肺炎疫情对于物业管理行业存在一定负面影响：1）短期成本增加：物业公司作为一线，需要为服务人员补充必备的防护口罩、手套、消毒水等物资，同时在电梯、垃圾站等公共区域的消毒清洁任务会大幅增加，从而疫情期间会产生额外的物资采购成本，同时，由于春节假期的延长，导致保安、保洁等人员会产生额外的加班费用和岗位补贴，对于物业公司的成本端会形成一定上行压力，但考虑到目前假期延长时间约一周，加班、物资物料产生的额外费用占比全年费用预计也相对较小，对于全年业绩的负面影响可控；2）项目拓展放缓：考虑到疫情对于房企的销售、开工等均有一定负面影响，因此物业公司的项目拓展进度也会受疫情影响而一定程度放缓，不过预计在疫情过后品牌物管企业由于认可度的提升，其项目拓展便利性会获得进一步的优势；3）部分增值服务受限：疫情期间，部分增值服务会暂停一段时间，包括案场服务、车位销售等咨询服务、以及家政、拎包入住等园区增值服务等均会受到一定冲击，但是这部分增值服务的需求并不会因此消失、只是延后，并且可能会积累部分需求，疫情结束后有望逐步释放出来。综合来看，我们认为新冠肺炎疫情对物管公司的成本、新项目拓展、部分增值服务形成一定负面影响，但更多是短期的一次性冲击，对于中长期的负面影响预计较小。

2、中长期：行业价值获得认可，业主体验感增强利于收缴率、物业费提升，快速建立优质品牌利于集中度提升

中长期来看，新冠肺炎疫情对于物业管理行业具有一定正面影响：1）行业存在感提升：此次疫情事件中，主流物业公司积极应对，在防控疫情、公共区域消毒清洁、人流管控等方面充分发挥了其职能，体现了较强的社会责任感；非住宅物管方面，万科物业、招商积余参加了火神山医院的物业工作，新大正也在航空、学校等业态积极部署防控预案，物业公司积极主动承担社会责任，让社会、政府进一步体会到物业公司的存在价值；2）业主体验感增强：此次疫情事件让业主和物业公司的关系更为紧密，尤其优质物业服务更能让业主得到直观体会，增强业主对于物业公司的信任感和对优质物业的诉求，对于后续物业费的收缴率有一定的正面影响，并且物业费提价的抗力也有望由此消减；3）利于建立良好的服务口碑和品牌：物业服务的口碑和品牌建立通常需要一定的时间沉淀，而此次疫情事件可能会让优质的物业公司更加快速的建立良好的服务口碑和品牌形象，也有望加速行业集中度的提升。

3、投资建议：短期负面影响可控，中长期凸显行业价值，维持行业“推荐”评级

近期受到新冠肺炎疫情的持续扩散影响，短期对于物业管理行业或存在一定负面影响，但中长期行业价值逐步获得社会认可，业主体验感增强有利收缴率、物业费提升，快速建立优质品牌利于集中度提升。我们认为，我国物业管理行业将呈现规模大、增速高的蓝海市场，预计 2030 年末市场规模将高达 2 万亿元，并较目前规模有望翻番。国家大力提倡后勤社会化，政府机关后勤服务逐步市场化，并非住宅物管范围有望扩围至城市市政服务。对比海外，我国物业管理行业拥有三大独有特色：1）空间巨大：我国住宅存量、增量远超美日；2）围墙属性：独有“围墙+高层多独栋少”特色，流量锁定性更强、密度更高，便于后续增值服务高效率变现；3）集中度继承：推动部分物管公司实现低成本扩张、兼顾规模与利润，加速行业集中度提升。我们维持物业管理行业“推荐”评级，考虑我国物管行业的高成长性对于高估值的快速消化，我们认为物管公司合理估值 PE20-40 倍、PEG0.7-1 倍，并且业绩增速越高应享受更高估值，维持推荐：招商积余（001914.SZ）、保利物业（6049.HK）、新大正（002968.SZ）；并建议关注：碧桂园服务（6098.HK）、永升生活服务（1995.HK）、绿城服务（2869.HK）、新城悦服务（1755.HK）等。

4、风险提示：新冠肺炎疫情影响超预期。