房地产行业深度分析报告：疫情传播对房地产行业的影响

核心观点：

    疫情对当前行业基本面的影响。基本面上房地产是受本次疫情影响较为中性的行业，一季度本身是地产行业的淡季，根据过去5 年的统计局数据，1-2 月份地产销售、开工、竣工面积占比分别为8%、9%和14%，若疫病传播能在2 月份之内得到控制，全年规模受影响较小，再者我们认为目前房地产的需求大多为刚改，需求会延后不会消失。

    当前政策限制全国销售范围约73%。各地方政府陆续出台了对当前地产销售行为的限制政策，从政策力度的角度来区分，可大致分为两档，第一类限制线下销售，关闭售楼处；第二类政策则针对售楼处的各种活动，经营活动可以正常进行。截至2020 年2 月2 日，暂停线下销售的省市2019 年销售规模占全国销售规模的50.98%，禁止举办大型营销活动的省市规模占30.29%，两者合计影响的市场份额占73.07%。

    当前疫情对企业经营的影响。根据主流地产开发企业项目分布和土地资源未售货值计算，在湖北省的货值占比约为4.2%，确诊人数在300人以上的二类区域的平均占比为31.8%，其他疫情影响较弱的区域的货值平均占比为64%。中期偿债压力方面，主流地产公司的短债占比为27%，而短期有息负债占销售回款的比例为38%，即便销售金额下滑，回撤的安全边际和空间都比较充裕。

    SARS 疫情对照。疫情应对短暂中断了调控周期，但未影响全年市场走势和板块行情。02 年11 月SARS 疫情出现之前，房地产行业已经进入调控周期，SARS 疫情最严重的3-4 月全国商品房销售面积同比增速出现了较大程度的收窄，新开工和投资均呈现类似的趋势，最严重的疫区北京和广东走势类似，进入5 月数据逐步反弹恢复。03 年二季度实际GDP 增速大幅收窄，8 月将房地产定义为“国民经济的支柱产业”。资本市场方面，SARS 疫情对于房地产板块的影响较小，板块整体表现开始弱于大市，而估值较低、具有安全边际且内生增长力更强的龙头房企则走出了独立行情，获得了优于市场的表现。

    本周基本面情况。疫情爆发后港股地产企业复盘以来平均回撤幅度为7%，考虑到地产板块已经处于估值底部预计整体回撤幅度有限。由于行业与经济下行压力都将加大，我们预计行业环境将逐步改善，下跌是加大投资的机会。公司方面，关注龙头和成长型企业的投资价值，A 股选择万科A、中南建设、金地集团、阳光城、金科股份、蓝光发展、招商蛇口，H 股选择融创中国、中国海外发展、旭辉控股集团。

    风险提示。疫情传播的情况是目前市场最大的不确定性，因此后续市场情况的演变还需关注疫情的传播表现。此外房地产行业已经处于回落阶段，需求端的韧性和流动性的支撑都存在一定的下行空间和可能。