“房住不炒”时代传统开发模式难以为继 行业马

　　房地产市场新一轮洗牌正在加速进行。人民法院公告网显示，今年以来约300家房企破产清算。《经济参考报》记者采访发现，负债过高、资金链断裂是房企破产的主要原因。业内人士认为，在坚持“房住不炒”定位的大环境下，传统房地产开发模式难以再持续，行业“马太效应”更加明显，房企竞争日益激烈，房地产市场资源将更加向龙头企业集中。

　　各梯队房企分化持续

　　业内人士认为，部分小企业倒闭的情况并非2019年首次出现，2014年曾有2000家房地产企业关门。房企破产数量被关注，显示出市场对房地产企业资金链的担忧。中原地产首席分析师张大伟指出，2019年以来，已经有超过15次房地产融资收紧政策出台，房地产企业资金链明显变紧。

　　《经济参考报》记者在人民法院公告网上搜索以“房地产”为关键词的破产文书显示，今年1至9月，有大约300家房地产公司被法院裁定实施破产清算。在长达20多页的破产文书名单中可以看到，破产的基本是一些不知名的中小房企，不过也有银亿集团这样位列全国500强的上市房企。

　　今年6月，上市公司ST银亿发布公告，银亿集团、银亿控股已向浙江省宁波市中级人民法院申请重整。银亿集团总部位于浙江宁波，2017年该集团实现销售收入783亿元，创利税40多亿元。

　　银亿集团只是今年以来受困于资金不足的房企之一。国家统计局数据显示，1至8月，房地产开发企业到位资金113724亿元，同比增长6.6%，增速比1至7月回落0.4个百分点。张大伟认为，2019年上半年，全国房地产商品房销售额70698亿元，增长5.6%，依然在刷新历史同期最高纪录，但涨幅明显放缓，在这种情况下中小房企加速离开市场是趋势。

　　房地产调控持续高压之下，行业马太效应逐渐显现。克尔瑞数据显示，2019年上半年，TOP100各梯队房企之间规模分化持续，行业竞争加剧。其中，TOP3房企权益金额集中度达10.5%，同比提升0.8个百分点，龙头房企继续保持稳健高质量发展。TOP4-10、TOP11-20、TOP21-30各梯队房企权益金额集中度较去年也均有一定幅度的提升，市场份额稳中有升，规模房企竞争优势进一步深化。

　　新一轮洗牌的大幕已经开启。7月22日晚间，新城控股公告称，公司正与合作伙伴就公司近期公开市场新获取项目的合作方式进行洽谈、协商，筹划出售部分项目公司股权。截至目前，公司已在洽谈、协商出售的项目约为40个（含联营项目）。

　　易居研究院智库研究中心总监严跃进说，传统的房地产发展模式很难再继续下去，未来行业马太效应将更加明显，房地产市场资源将更加向龙头企业集中。

　　记者调研相关个案发现，安徽、浙江、四川等地均有多起房企破产清算案例，仅安徽省，就有合肥的安徽国开置业有限公司、六安市的安徽汇辰置业有限公司、安徽省东方金河房地产开发公司、霍邱中泰恒业房地产开发有限公司、蚌埠市的安徽中恒控股有限公司等破产。

　　融资环境一紧再紧

　　负债过高、资金链断裂是房企破产的主要原因。兴业证券(6.200, -0.14, -2.21%)一位市场部人士对记者表示，当前房地产商面临资金困境，有限的资金主要流向大企业，加剧了房企马太效应。“中小房地产企业的困难日子才刚刚开始，债务违约、资产处置、兼并重组的情况目前只是个案，将来可能会增多。”

　　《经济参考报》记者多方了解发现，目前银行等金融机构对房地产开发商的信贷额度不断收紧，信托、民间融资等其他渠道也在收紧。张大伟对记者表示，目前来看，类似降价抛售、债务违约、破产重组的现象还只是零星出现，中小房地产企业的困难日子或许刚刚开始。

　　资金面恶劣的同时，房企竞争日益激烈，不少房企通过多元化转型以求自保。转型之路是否顺畅，决定了房企能否继续生存，尤其是资金量储备不足的中小型房企，一旦决策失误，就容易造成资金链断裂。克尔瑞研究中心的数据显示，包括新光集团、华业资本等部分中小房企破产原因之一便是“激进多元化”。

　　58安居客房产研究院首席分析师张波说，银亿事件可以有很多种解释，有一个重要原因是多元化不成功。在房地产去库存的大背景下，大量中小型房企专注房地产可能是“等死”，但激进多元化可能是“找死”，不过无论如何必须要有出路，未来顽强生存下来的大型房企，必是找到了适合自己的发展节奏。

　　一家闽系房企的财务负责人认为，房地产行业并购时代来临。他认为，如果对土地价格仍有较高期待，而售价又受到限制，那么房企算不过来账，就会对通过招拍挂方式获得土储有所顾忌，转而诉诸并购市场。

　　建立联动机制化解烂尾