净利润增速行业第三，高成长的正荣服务能否引

提要：源于资产的优质和未来可见的成长空间，资本市场对于物业企业格外偏爱。以公开招股为例，保利物业超购60倍，银城生活服务超购382.88倍，兴业物联超购1700倍，烨星集团超购1948倍。凭借“高成长、高品质”特性，正荣服务有望在招股阶段便被市场热炒。

　　重磅物管企业强势来袭，港股打新热潮有望升至最高。

　　继金融街物业(01502)、弘阳服务(01971)之后，正荣服务(06958)自6月29日开始正式进入招股阶段。

　　源于资产的优质和未来可见的成长空间，资本市场对于物业企业格外偏爱。以公开招股为例，保利物业超购60倍，银城生活服务超购382.88倍，兴业物联超购1700倍，烨星集团超购1948倍。凭借“高成长、高品质”特性，正荣服务有望在招股阶段便被市场热炒。

　　从2017年至2019年，正荣服务的收入自2.73亿元增至7.16亿元，年复合增长率高达61.86%；同时，净利润自2029.7万元增至1.09亿元，年复合增长率高达133.45%。高成长特性显而易见。

　　而在高成长的背后，得益于公司业务的高品质发展。在发展第三方物业、坚持“住宅+非住宅”双轮驱动的两大举措下，正荣服务的物业管理服务迎来了高速发展；且多元化变现取得明显成效，增值服务收入占比于2019年升至52.2%。

　　同时，深耕长三角地区也是正荣服务高速发展的核心因素之一。2019年时，正荣服务在长三角洲地区的收入占比高达56.9%，较2017年时提升超30%个百分点。

　　值得注意的是，正荣服务的优质得到了资本认可，四位基石投资者已正式敲定。据招股书显示，若以发售价上限4.7港元计算，光大兴陇信托、大众香港国际、大亚湾基金、中城香港四大基石投资者将合计认购6500万美元，相当于超额配售股权行使后公司总发行股份的28.6%。

　　凭借高品质发展下的高成长业绩，以及多位基石投资者的背书，正荣服务上市后有望复制新城悦服务(01755)和永升生活服务(01995)的股价走势。在上市后不到两年的时间内，新城悦服务最大涨幅6.88倍，永升生活服务最大涨幅7.83倍，而正荣服务的核心指标均优于前两者，前景可期。

　　全国布局、双轮驱动的物业管理服务

　　正荣服务的发展历史，可追溯至2000年，此前以为正荣集团所开发物业住宅项目提供物业管理服务为主。经过17年的物业管理经验积累，正荣服务自2017年开始为其他第三方物业开发商提供住宅物业管理服务。而该举措一经落实便取得明显成效，并持续拉动正荣服务业绩增长。

　　2019年时，在正荣服务的物业管理服务中，来自第三方物业开发商独家开发项目的收入为1.14亿元，占物业管理服务收入的33.2%，较2017年时的11.8%提升超20个百分点，对于正荣地产的依赖程度显著降低。

正荣服务的物业管理服务分类

　　当然，作为正荣地产的关联公司，正荣服务将持续受益于正荣地产的发展。据正荣地产2019年年报显示，其2019年签约销售额为1307亿元，截至2019年12月31日时，其土地储备的总建筑面积约为2620万平方米，覆盖了全国30个城市的182个住宅及非住宅项目。正荣地产丰富的土地储备，将为正荣服务带来源源不断的新业务增量。

　　而在发展第三方物业的同时，正荣服务还于2017年落实了另一大举措，即实行“住宅+非住宅”的双轮驱动战略，以寻求多元化的在管物业组合。而在非住宅物业中包括了政府公建、写字楼、工业园及学校等。在该战略的贯彻落实下，非住宅物业收入占比快速提升。

　　据招股书显示，自2017至2019年，正荣服务非住宅物业的收入从3072.3万元增至2019年的1.21亿元，年复合增长率高达97.48%，这使得非住宅物业的收入占比从2017年的20.9%提升至2019年的35.2%，提升近15个百分点。

正荣服务在管物业中住宅物业与非住宅物业比例

　　在发展第三方物业管理服务、坚持“住宅+非住宅”双轮驱动战略的两大举措下，正荣服务的物业管理服务实现了高速发展。据招股书显示，自2017至2019年，正荣服务的物业管理服务收入从1.47亿增至3.42亿元，年复合增长率高达52.64%。

　　增值服务收入占比超50%

　　而在物业管理服务之外，正荣服务还提供全方位的增至服务，包括非业主增值服务、业主及住户社区增值服务。从数据来看，正荣服务的多元化变现模式已取得明显成效。