【光大固收】投资销售数据续降，降幅收窄——房地产行业信用债月度观察（2020.4）

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　　本文作者

　　张旭 / 危玮肖

　　1、投资销售数据续降，降幅收窄

　　疫情防控仍处于关键阶段，商品房销售、投资数据继续下滑，但降幅有所收窄。2020年1-3月，商品房销售面积同比负增，增长率为-26.3%，商品房销售额累计同比增速为-24.7%，环比降幅明显收窄。在开发资金来源中，与销售数据相关的“定金及预收款”、“个人按揭贷款”等科目表现与销售数据一致，环比继续下滑，降幅收窄，2020年1-3月的累计同比分别为-22.4%、-7.4%。新开工和竣工方面，房屋新开工面积、施工面积和竣工面积2020年1-3月同比增速分别为-27.2%、2.6%、-15.8%，其中施工面积同比增速为正，主要是住宅施工面积的增长。一季度销售额下滑对全年销售总额有所拖累。

　　2020年1-3月，土地购置面积、土地成交价款同比仍为负，虽不少地方政府出台延期缴纳土地出让金、降低土地保证金比例等政策放松地市，土地市场依然偏冷。2020年1-3月土地购置面积累计同比-22.6%，土地成交价款累计同比为-18.1%。受到延缓复工、销售停滞、房企资金回笼困难的影响，多地政府公布顺延土地款缴纳，根据疫情影响调整土地价款缴纳方式和期限，缓解房企资金压力。目前国内疫情大致已经受控，个别城市土地价格也有一些回落，不少地产公司已经开始积极地参与拿地拍地，土地成交价款累计同比降幅收窄，预计后期土地成交数据将有所回暖。

　　开发投资到位资金增速、国内贷款同比增速仍为负，降幅收窄。2020年1-3月开发投资资金累计同比为-13.8%，其中国内贷款同比增速为-5.9%，同比降幅均有所收窄，随着后续疫情逐步可控，地产开发投资资金有望逐步回正。从房地产资金信托余额来看，自2019年6月严监管导向以来，资金信托投向地产的余额不断下滑，而目前信托政策仍在收紧，未有放松迹象，预计房地产资金信托余额同比增速将会进一步收窄。

　　总结而言，疫情防控仍处于关键阶段，房地产销售、投资数据仍为负增，土地市场偏冷，但降幅均有所收窄，随着后续疫情的逐步可控，相关数据有望回暖。但是对于政策端而言，“房住不炒”仍是主基调，针对地产的基本性基调不会发生改变。

　　2、地产主体月度信用观察

　　2.1、债券新发行情况

　　2020年3月，地产发债主体共发行债券833.94亿元，当月偿还量为154.27亿元，债券净融资额为679.67亿元，单月净融资额为近两年来最大值。从2020年的到期分布来看，地产发债主体偿债压力集中于2020年三季度，按照回售日50%的回售量计，7-9月份的应偿还量分别为537.38、643.46、642.11亿元。

　　2020年4月至今（截至2020年4月17日），地产发债主体共发行286.5亿元，发行规模相较于3月有所回落。

　　2.2、信用利差走势

　　地产债信用利差自2020年以来呈现先下行后上行趋势，1、2月份信用利差显著下行，进入3月份以来信用利差逐步上行。相比于2020年3月27日，2020年4月17日AAA、AA+、AA级别的地产债信用利差分别上行10、27、25个bp，3月底相较于2月底而言，三个级别的地产债利差分别上行13、41、41个bp，而2月底相较于1月底，三个级别的地产债利差则表现为下行，分别下行20、18、19个bp。

　　永续债信用利差方面，相较于2019年底，2020年以来不同级别的地产永续债信用利差表现各异。相比于2019年12月27日，2020年4月17日AAA级房地产永续债信用利差上行6个bp，而AA+级地产永续债则下行50个bp。