远洋资本：新基建风口上浅谈IDC投资的法律结构——IDC行业思考

原标题：远洋资本：新基建风口上浅谈IDC投资的法律结构——IDC行业思考

　　2020年3月4日，中共中央政治局常务委员会提出要“加快5G网络、数据中心等新型基础设施建设进度，要注重调动民间投资积极性”。毫无疑问，IDC行业被推向了风口，从而迎来了前所未有的发展机遇。

　　但数据中心的建设与投资具有进入壁垒高，资金投入大、投资建设周期长、外资禁入等特征，因此如何抓住现有的风口，特别是如何对IDC的投资模式与交易结构进行合理规划是目前我们面临的挑战。

　　一、IDC投资与运营模式概览

　　IDC的建设从选址、设计到土木工程，非常类似地产项目。机房建成之后，物业出租和增值电信服务将带来稳定的现金流，类似写字楼等不动产物业的出租。因此，国际上一般将IDC服务商归为地产公司板块。但相较于一般地产，IDC最明显的特征为：IDC是“不动产+设备+批文”的三维集成体，整体运营模式为“轻重资产相结合”。

　　一方面作为基础设施，必然需要“重”资产投入，如：土地、厂房、设备等，另一方面需要提供增值电信资源等“轻”服务。因此在市场上，IDC的运营模式大致分为两种：

　　1)拥有增值电信业务的提供商(牌照公司)同时持有土地、厂房等物业；

　　2)持IDC牌照的公司租赁厂房等物业，进而向第三方提供增值电信服务。两种模式各具优势，但在第二种模式下，由于设施设备投入大、运营周期长的特征，需要额外关注物业权属的稳定性以及项目备案、能耗、电力批文等文件的权属问题(下文详解)。

　　在实际运营中，这种“轻重结合”的模式对于终端客户并没有直观的影响，IDC的服务商仅需向客户签订机柜的租赁与服务协议，客户便可获取增值电信服务。但IDC轻重资产的两面性却因国家数据安全、能耗限制等行业壁垒，在法律结构上体现出很大的差别。

　　二、IDC行业壁垒之“前置审批”

　　首先，IDC的土地属性为工业用地，具有天然的政策导向及严格的前置审批限制；其次作为电信服务提供商，信息安全对主体的准入资格有一定的限制，地理位置上又要求与数据资源方如BAT等企业有着较为合理的空间距离，高能耗下亦需要充沛的电力供应(双路电加柴油备电)，且厂房周边不得有铁路等高频振动源等，具体分析如下：

　　项目区位

　　IDC的终端客户数量与该地区经济发达程度呈高度正相关。目前数据中心服务市场主要集中在北京、长三角、珠三角及其他经济发达地区，偏远地区的IDC中心受限于基础设施的完善度和网络时延基本上以存储冷数据为主。而IDC作为高能耗的产业类型在地理位置的选择上仍然有一定的限制：如北京明确禁止在中心城区新建数据中心；上海市禁止在中环以内区域新建数据中心；深圳市通过控制能源消耗增量对数据中心项目进行控制等。因此，需求量大的一线及核心二线城市虽然面临机架上架率供不应求的现状，但是在当前政策的导向下，北京上海等地的数据中心仍然是“一地难求”。

　　工业和信息化投资项目备案

　　数据中心项目在建设前需首先完成项目的备案工作。一般地方的备案审批由地方信息化主管机关(如经信委)主管，部分地区由地方发展与改革机关(如发改委)主管。

　　能评指标

　　由于数据中心高能耗的特征，需要在项目启动前办理项目节能审查，实施上述审查的机关是各地节能审查机关(通常为地方发改委)，即在开展数据地产业务前需获得能评指标，该能评指标与机柜数呈正相关，因此该指标的获取对IDC项目投资收益的影响最为直接。同时IDC业务的开展也需要环境部门的环评批文。

　　PUE(Power Usage Effectiveness)指标