50万亿新基建来袭，地产行业这个领域受益最大？

始于2019年末的新冠疫情正在演变成全球蔓延的“百年一遇”的大瘟疫。病毒除了危害人们的健康，还正在威胁着全球经济！拯救岌岌可危的经济刻不容缓！

为减缓疫情对美国经济的冲击，美联储3月份连续降息，基准利率基本接近0了。我国也进行了降准，最近25省市还推出了累计50万亿的“新基建”……

新基建能拉动经济增长，对楼市当然也是利好。但说这是住宅的春天，为时尚早。笔者认为，50万亿新基建，对产业地产的利好更大——当然，这本来也是众多房企涉足的领域，只不过占比相对较小而已。

新基建在疫情中表现亮眼，而且又是未来的发展方向，急需崭新的产业地产承载。

2008年，由美国次贷危机引发的金融海啸席卷全球，对我国造成不小的冲击，经济面临硬着陆的风险。为了应对这一危局，我国当年年11月推出了进一步扩大内需、促进经济平稳较快增长的十项措施。

初步匡算，实施这十大措施，到2010年底约需投资4万亿元……此后，一些媒体和经济界人士将其简单地解读为“4万亿计划”。

3月4日，中共中央政治局常务委员会召开会议，指出，要加大公共卫生服务，应急物资保障领域投入，加快5G网络、数据中心等新型基础设施建设进度。要注重调动民间投资积极性。

而此前各地政府已累计推出数十万亿的投资计划（截止目前，各地累计已达50万亿）。这些，被统称为“新基建”。

新基建与“4万亿”刺激计划有明显的区别：首先，新基建短期投资，更多的是对未来的投资规划，是产业引导的信号；其次，基建投资的重点在针对科技基础设施的“新基建”，不是撒胡椒面；3、新基建是国际竞争格局的大博弈，不只是简单的应对当下危机。

新基建包含哪些内容？结合高层会议精神，主流观点认为包含7大领域（如下表所示）。很显然，这里面没有一个与房地产直接相关。

以上这些，都是未来数年间，我国急需追赶世界先进水平的领域。确定性非常强。这在本次疫情中也可以看到，虽然大多数行业都受到不同程度的冲击，但是也有一些行业受到的影响极小，比如智能物流……

各种科技手段的应用，不仅在战胜疫情中发挥了巨大作用，而且也为快速复产复工提供了重要的支撑。

科技助力城市打造自身“免疫系统”（来源：甲子光年）

可是，为什么说起利好产业地产呢？因为任何产业都需要空间载体，而高端产业，需要相应配套的载体。国泰君安在一篇研报中就将新基建分为了以下四个层次：

1）最内核的层次：数字、信息经济—即5G、大数据、人工智能、云计算、物联网、区块链；

2）第二层次：电子化、智能化改造现有城市的传统基建设施，如智慧城市、智慧交通等等项目；

3）第三层次：新能源、新材料的配套应用设施；

4）第四层次：补短板基建，如科技园区的开发、连接城市群内部的城际高速铁、轻轨等。

这个分类比较清晰，但是将最外层，即第四层次简单地认定为是补短板基建，不能称得上新基建，明源君不是很认同。

48万亿的“新基建”，瞄准的是高精尖，现有的很多园区无法承载这些新产业，需要改造才行，或者改造也不行，必须新建。这就给产业地产带来了新机会。

比如，大家都知道，普洛斯是做物流地产的，其在整车和零部件配送的主要市场为各大知名车企提供服务，但是当普洛斯发现其客户有研发需求之后，于2011年成立了环普，环普要在中国主要城市打造科技研发和工业类产业园。

当普洛斯发现宝马在中国需要一个全国的研发中心时，环普就帮助他们在中国建立一个研发中心，并于2018年初交付给宝马。宝马入驻的环普研创北京产业园一期是环普产业园的第二代产品，目标是配合北京工业升级、城市更新，引入一流企业国际级研发中心，共同推动中国智造的核心研发能力。

这样的需求，随着50万亿新基建投资逐步落地，会大量涌现。如上面的宝马，以前在中国只是简单的组装等，后面要做研发，从中低端制造走向高端。新基建同样如此。

新基建事关经济发展各级政府的支持力度非同一般

虽然房地产行业是国民支柱产业，但是政府对实体经济升级的扶持也从来是不遗余力的，反馈到空间的载体，则是对产业地产的支持。