新大正(002968)公司深度研究报告：非住宅物管龙头 开启拓展新篇章

专注非住宅赛 道，从西南走向全国新大正成立于1998 年，是一家以非住宅物业管理为主的第三方物业公司。自2012 年起公司开启全国化扩张，当前在管项目已超300 余个，布局已拓展至16 个省份的30 个城市，综合实力排名重庆物业管理行业第3 名、中国物业服务百强企业第18 名。

    物管行业稳步增长，非住市场空间广阔

    2018 年我国物业管理规模达279 亿平方米，收入达7044 亿元，随着商品房交付高峰的来临，物业管理行业每年将有10 亿平方米以上的新增面积，行业景气度高。在非住宅物业管理领域，2018 年500 强物管企业非住宅面积占比36.52%，收入占比52.38%，相较于住宅物业，非住物业单位面积收费更高；此外，经测算，到2025 年我国非住宅业态市场规模将达到万亿以上，未来行业发展空间巨大。

    业绩保持稳健增长，规模扩张有望提速

    2019 年公司实现归母净利润1.04 亿元，同比增长18.2%，多年业绩稳定增长，同时，公司采取成本加成定价模式，使得盈利能力长期保持稳定。截至2019 上半年末，公司签约面积6771 万平方米，在管面积5838 万平方米，较18 年末分别增长8.0%和8.8%，规模稳步扩张。当前，公司物管业态布局广泛，潜在可选项目充裕，同时卓越的服务品质和专业实力深受市场认可，随着IPO 募资到位，未来全国化加速扩张值得期待。

    盈利预测与投资建议

    新大正专注非住宅物业管理赛道，具备先发优势，业绩稳定增长，全国化加速布局，财务状况良好。我们维持公司盈利预测不变，预计19-21 年EPS 分别为1.46/1.86/2.32 元，对应PE 分别为40.7/32.0/25.6 倍，给予公司2020 年40 倍PE，对应目标价74.4 元/股，上调公司至“买入”评级。

    风险提示

    业务区域集中度过高风险、业务拓展速度不及预期、新承接项目利润较低、人力成本上升过快。