2020楼市展望与核心房企年末盘点【年末盘点丨行业展望】

　　主讲人：亿翰智库 董事长 陈啸天

　　1、年末调控政策的边际变动

　　亿翰每个季度都会有比较大范围的调研，当下行业政策已经有点松了，主要体现在人才政策方面。

　　三季度时候，亿翰邀请了十个全国性房企的总裁，一起预判未来行业的政策走向。当时大家预期四季度会以人才政策的方式进行政策放松。目前来看，这个判断比较正确。原因在于：1、2019年国内减税降负，各级政府的财政压力较大；2、各级政府每年刚性的基建投入较大；3、房地产政策过去两年总体偏紧；4、贸易战等带来的冲击，例如三星等企业从国内的退出，进一步加剧了政府的财政压力。因此我在今年三季度末判断，今年各级政府的财政的压力较大，部分地方政府存在较大财政缺口，年末房地产会有一定的放松。第一体现在人才政策、限购政策，房企的现金流压力大，所以放开限购。第二在限价方面，实际上已经略有放松，但不是非常明显。目前来看，年末限价和限购的松动的结论依然成立。

　　2、今年来行业政策的收紧未必是坏事，反而利于行业长期发展

　　个人观点认为，行业政策在这几年来的收紧并不是坏事，反而对企业是好事。原因在于，1998年房改至今房地产企业有20-30年的历史，但是真正的快速发展在最近七年中（2012年至今）。2012年以来行业的高速成长，是不合理不正常的。我们的调控政策虽然一点矫枉过正，但确是合理的。房地产占GDP的权重达到17%，如果不调控以此前的高增速发展，三到四年肯定要出事，没有十年也缓不过来。所以韩正副总理说当下房地产行业的稳是来之不易的。作为从业20年的从业人员，我认为政府对房地产行业的打是一种保护，希望行业能够平滑过渡，而不至于一夜崩溃。为什么是合理的，其次从几个数据来看。当前房地产行业的利润率，仍然比制造业高很多。即便大家现在说房地产行业比较苦，但只是相对于以往。静态比较其他行业仍然较好。今年全国商品房成交金额，我们预计仍有16万亿左右的规模，有7-8%的增长。例如新开工，我们预计今年增速也在8.6-9.2%左右，开发投资增速在10%左右，仍然比其他行业要好。最近我参与了一个行业内的大型会议，会上没人看空这个行业，普遍认为当前的调控有利于未来10-15年的延续发展。

　　3、当下房地产存在高端产品需求旺盛和刚需产品消费降级的现象

　　同时我最近问了很多企业，问他们卖的如何。普遍反映重点城市高端、低密度的项目卖的都很好。例如有个兰州均价5万多的项目，类似深圳壹号这样的豪宅，卖的很好。原因在于这两年有钱的企业和个人，在其他创业、科创板、P2P等渠道的投资，大多不顺利，最后看还是房地产投资靠谱。尤其考虑到一些核心城市的房价是受到限制的，类似上海核心区域的房价，距离伦敦、纽约等城市核心区域的价格仍有比较大的差距。

　　同时两周前我在成都拜访了一家最近几年在成都发展较快的房企。老板表示不做刚需（型产品），做的极刚（极度刚需型产品）。我们认为其中体现的是当下房地产的消费正在降级。

　　市场上刚需型产品的比例加速下滑，极刚型产品比例的提高，例如80平做成三房，反映了房地产行业的消费在降级。历史研究和企业变迁来看，2007年美国次贷危机爆发后，2008年传播至各国。导致2007年以前中国房地产需求无限量，销售供应不上。到了2008年一夜之间，案场没人了，需求不在了。原因在于各行各业对于未来收入的预期严重下滑。2009-2010年行业出现小阳春，原因在于4万亿的投放。2011-2015年，成长最快的房企是碧桂园、恒大、蓝光、阳光城(000671,股吧)这样的房企，特点是重点做刚需产品、高周转、跑得快的房企。而2009-2010年代表性的品质型房企，如仁恒、新河湾、绿城等发展较好，但在2011年以后出现失落和失速。归根到底，行业消费降级的背景下，企业无法对抗趋势。当下来看，未来中美对抗是持续的，消费降级也是趋势。但会比2008年要好，因为十年来中国经济有积累，但这也不会改变房地产行业消费降级的趋势。

　　4、房企土地投资的看法

　　因为近期地方政府财政的压力和政策的宽松。最近土地投资有所活跃。较上半年相比，最大的特点在于，二线溢价率从上半年的30%降至20%，强三线城市的溢价率从上半年的25%降至0，底价成交。说明了当前房企对于土地投资已经出手，但是比较谨慎。当前主要拿地的，一类是国企央企，一类是龙头房企。同时合作的比重加大，十块土地中至少三块合作。当前房企的态度是，看到利润、能马上产生现金流的土地，立马就要，看不到利润的，谈都不谈。反映出房企对于风险的控制。

　　5、企业开始新一轮的客户研究

　　企业要开始新的客户研究，要调整新的产品线，把产品线拉的很开。高端的希望做标杆，下沉产品线（总价低、回款快）的比重要加大。