业内发声：2020青岛楼市大展望 土地爆发影响楼市

2010年代即将结束，2020年代即将到来，这是个十年整数的结束，而不仅仅是2019一年。对于这个城市的房地产行业，也到了一个边界线，非常有必要好好总结一下了。

01、什么是影响明年楼市的最大因素？

很多人认为明年影响最大的是政策，其实不然。百忍老师坚定认为，是土地。

就便是放开限购政策，注意是放开而不是放松，真正的购买客户能增加百分之三十的需求就不错了，而卖地能增加百分之三百的供应。

试想一下，本来就是你一个盘在这个区域过着美美的小日子，忽然旁边卖了两块大地皮，两个竞争对手盘呼啸而来，价格都比你便宜，本来应该属于你的客户掉头而去他们的售楼处，而你怕老客户闹，还不敢降价，只能拿下属发飙或者昼夜不停开各种没有用的会议来排解郁闷——很多开发商的加班就是这么来的。

很多板块从2019年就开始经历如此局面，比如即墨西，比如棘洪滩，比如上马，这样的竞争加剧还会在2020年的很多区域或者板块持续发生。

所以，无论是买房者还是卖房者，你只要不是笨到家，就要把这个土地的事研究明白。如果研究不明白，买房者容易当韭菜，卖房者容易当老板的替罪羊。

当发现2019年的青岛房价下跌幅度在全国都名列前茅之后，去年很多买房者自然就成了韭菜。今年年底，会有很多卖房者因为指标完成太差，成为替罪羊。

02、关于青岛的未来战略构想

从有关部门请麦肯锡做的《青岛未来战略构想》来看，领导是想下一盘大棋。表述如下：

对于如何率先破局，让青岛成为北方城市转型典范，麦肯锡构想中提出的路径为：

先行先试、率先突破、辐射带动，打造全省新旧动能转换重要引擎；深化扩大开放，打造长江以北地区国家高水平开放的战略支点；建设活力现代城市，树立促进南北协调发展的“活力城市”典范。

关于未来的愿景，麦肯锡提出了三个时间节点：

到2025年，初步转型成为具有鲜明海洋特色的开放、现代、时尚的“活力城市”，建成与上合组织国家和东北亚区域国际合作的重要平台；

到2035年，建成在经济、社会、文化、民生和生态全方位领先的北方“活力城市”典范，成为东连日韩西接欧洲的新欧亚大陆桥的战略节点城市；

到2050年，成为带动整个北方区域发展、实现南北均衡发展的活力中心城市和具有国际影响力、竞争力和持续发展力的全球海洋中心城市。

战略构想给青岛的定位是“两心两城”：国际航运贸易金融创新中心、科创引领的先进制造业中心；人文时尚之城、美好生态之城。

熟悉国情的麦肯锡肯定不是自己谋划的，至少框架和调子是大领导确定的，麦肯锡更多是那个画图的人。领导给青岛定的目标是不小的。确实有点南深圳北青岛的定位感觉了。

从这两天公布的桥头堡商务区的宣传片，也可以窥斑知豹。一个小小的红石崖，5300万平的建筑面积，700米的摩天高楼，30万的人口聚集，规模和尺度都是惊人。百忍老师刚从迪拜游历归来，恍然间如同又回到了迪拜的感觉。

为啥能做出这样的片子，肯定也是领导的定调子嘛。这么大的建设规模，这么高的设计规格，要实现，需要一个巨大的资金。

就说这些吧，不能再多了，剩下的你自己体会吧。

03、自然资源局的不寻常动作

国土局改名自然资源局，且和规划局合为一体，所以在城市建设中的作用不言而喻。新书记上任之后，春节假期局里负责人汇报了3个小时，这个细节可见一斑。

下半年之后，这个部门开始发力，呈现出与以前完全不同的工作状态。

比如近期市区600多亩土地罕见的预公告，注意这只是个预公告，没有价格，不是真的招拍挂，只是提前广而告之的作用，这是很少见的。

比如前期李沧世园会18块土地的推介会，邀请了40多家开发商前来听会，也是极为少见的，如果不是这个事，大家仿佛已经遗忘了还有个世园。

比如四方好几块旧改地块，好几年了，就这么扔在那里，无人问津，百忍老师去看过多次，拖了多年，如今都基本解决了，该出让的出让，该挂牌的挂牌。

比如很多开发商苦于李沧区的庞大地下建设，不敢拿地或者拿了不敢开工，如今紧箍咒被解除。万科石牛山路项目两年之后终于启动，李沧其他沉寂地块也开始陆续上市。