西安写字楼租金走低 有人退租也有企业“抄底”

　　近两年，西安营商环境持续提升，新登记市场主体不断增长，“写字楼经济”正在西安占据越来越重要的位置。不过，疫情增加了经济不确定性，写字楼市场亦遭受冲击。那么在此影响下，写字楼市场发生了哪些变化，未来什么样的写字楼产品会更受青睐？

　　一季度写字楼净吸纳量下降，小业主开始下调租金

　　疫情增加了经济不确定性，写字楼市场亦遭受冲击。克而瑞一项针对一线城市600座甲级写字楼的调研显示，北上广深作为国内写字楼市场标杆，今年一季度有超过50%的写字楼资产价值下降。这主要是由于部分租户承租扩租意愿削弱，到期不续租、甚至期内退租概率提升。相对来说，那些下调了租金或去年四季度已签约优质租户的项目受冲击较小。

　　疫情对西安写字楼市场的影响，主要体现在市场活跃度方面。据世邦魏理仕发布的报告显示，一季度西安写字楼市场新增供应2个项目共11万㎡，即：位于西安城北的正尚国际金融中心C座和D座。由于在疫情爆发期间，租赁活动受限，新租需求出现延期或暂时停滞，截至一季度末，西安优质写字楼净吸纳量为0.9万㎡，同比下降87%。

　　写字楼净吸纳量，反映出某个市场一段时期内物业租赁净增情况。净吸纳量走弱之下，西安写字楼市场空置率环比上升1个百分点，达到35%。市场需求削弱，一些小业主开始下调租金报价。一季度，西安优质写字楼租金报价环比下降1.1%，每月每平方米87.6元。

　　“在疫情背景下，今年一季度西安优质写字楼成交量和价格有不同程度缩减和下调，当季成交更多来自存量及春节前收尾客户。”世邦魏理仕西安顾问及交易服务办公楼部主管孙奇表示，新增需求受疫情影响，出现延期或选址滞后，“预计将在第二和第三季度重启。”

　　西安高新区某甲级写字楼营业部负责人介绍，往年在新年返工后会有一个租赁小高峰，一些企业会有新的租赁计划，今年受疫情影响，很多带看难以兑现，导致租赁市场比较平淡。近期有企业开始重新评估对办公面积的需求，个别敏感的小企业租户存在退租现象。

　　有企业花近4亿在西安买楼，这些行业办公需求活跃

　　尽管写字楼租金走低，但一季度西安市场仍然产生大宗交易。一家教育培训类上市公司逆势砸将近4亿在西安买楼。

　　中公教育2月26日晚公告称，拟使用自有资金3.83亿元购买陕西冠城·九鼎国际1号楼资产，该建筑1-4层为商业，5-18层为办公，将主要用于陕西区域总部及综合学习基地建设使用，总建筑面积为2.35万平方米，位于西安市未央区文景路以西，凤城四路以南。

　　一位房产顾问机构负责人表示，一些大企业已开始恢复活跃，在西安市场寻找入手物业机会，安排勘察项目等，甚至借助视频看标的。据他了解，近期有一家大型互联网公司在西安寻租办公场地，主要用作短视频业务基地，“眼下这个时期租赁成本比较低。”

　　世邦魏理仕的报告称，分行业看，科技新媒体、房地产和商务服务是西安写字楼市场的主要驱动力。其中，疫情期间持续活跃的在线教育，租赁需求在科技新媒体类企业中占比超过60%，并以新设立为主。租赁位置方面，这类企业更青睐市中心和高新。房地产企业的租赁需求主要集中在高新和城北，而这类企业的租赁目的中，新设立和搬迁升级各占一半。商务服务企业的租赁需求则以搬迁升级为主，选择市中心和高新二期居多。

　　结合市场环境和地区经济结构，这些行业办公需求活跃，并不令人意外。在线教育是春节后逆增长代表，获资本积极注入，单季行业融资达23起。

　　全国性房企在西安市场加码布局，持续推动办公需求。商务服务业，近年来在西安经济活动中比重不断提高。4月18日，西安公布的第四次全国经济普查成果显示，最近五年中，全市二产和三产法人单位增长198.7%，其中租赁和商务服务业占比13.1%，数量位居前三。

　　去年西安新开“公司”88万户，内资租户改写市场格局

　　近几年来，西安成为人才引进的赢家。随之而来的新成立和新落户企业，也让西安写字楼市场需求升温。这部分需求到底有多可观？

　　西安市统计公报显示，2019年西安新登记各类市场主体88.31万户，比上年增长62.6%。其中，新登记企业13.06万户，增长3.2%。

　　“新成立公司的需求在这几年表现抢眼。”美好生活文商旅研究院院长夏强表示，不少全国性企业在西安设立区域总部，还有企业升级、扩张和搬迁等诉求。