全面战略转型迈入新历史开端，中国恒大能否再创奇迹?

“以降低负债为核心，中国恒大将全面实施“高增长、控规模、降负债”的发展战略。”

在2019年业绩发布会上，许家印正式宣布恒大将从2020年开始启动战略转型。

经历了1997年至2016年的高速成长期，以及2017年至2019年的调整期后，现如今已具备转型基础的恒大（03333）在行业逐步“寒冬”的基调下，终于迈出了“决胜未来”的关键一步。

许家印表示，在接下来的三年“转变期”中，恒大将把负债降至行业中下水平，至2022年时，年销售规模将达到万亿级别。

而2020年的前三个月，是恒大“转变期”的第一个季度。据数据显示，在该季度内，恒大销售额1465亿，同比增23%，销售回款1133亿，同比大增55%，均为行业第一。

“追赶者”恒大

如今，恒大已是国内的一线房企。但纵观其发展历史，今日成就与其押注中国房地产行业的高速发展，并以一个追赶者的姿态全力“狂奔”有直接关系。

对比当前同级别的万科、碧桂园，恒大的起步要落后不少。成立于1984年的万科，于1988年进入了房地产行业，并于1991年成功上市，成为深圳证券交易所的第二家上市公司。凭借先发优势，从进入行业到成功上市，万科仅用了3年。

而碧桂园在1992年开发了首个楼盘后，经过十五年的努力，于2007年在联交所成功上市。从成立到上市，碧桂园耗时15年。

与二者相比，恒大的“出场”稍晚，其于1997年成立，较万科进入房地产行业晚了9年，较碧桂园开发首个楼盘晚了5年。恒大刚成立时，万科已借助资本市场的力量发展了6年之久。

至2006年时，万科以212.3亿元的年销售额成为中国首家年销售额突破两百亿的房地产企业，一举奠定了龙头地位。碧桂园则以79.4亿元的年度销售额向百亿大关发起冲刺，并2008年时录得166.7亿元的销售额，增长迅猛。

反观恒大，2006年时的销售额仅17亿人民币，在当时的众多房地产企业中，可谓是“名不见经传”。鸿沟般的差距，恒大如何追赶?

高增长战略后来居上

由于当时的房地产行业仍处于发展早期，成长空间巨大，即使起步落后于同行，但只要以高于同行的速度成长，在行业快速发展趋势的带动下，便有可能实现后来居上。

深谙此道理的恒大便以追赶者的姿态埋头苦干。2009年时，成功于联交所上市。从成立到上市，耗时12年，较碧桂园缩短3年。上市之时，恒大已位于中国房地产行业的第二梯队，但距当时的行业龙头，已有500亿年销售额的万科仍有一段距离。

上市仅是新的起点，且在2008年的金融危机后，四万亿政策出台，房地产成为了拉动经济增长的主引擎，地产行业再迎黄金发展期，这也为恒大迈入行业第一梯队奠定了基础。

直至2016年，近20岁的恒大终于逆袭万科，成为了国内的第一大房企。作为后来者，恒大成功了。

市场人士复盘恒大的逆袭之路后发现，恒大能成功有两个关键点，其一是抓住了楼市发展的黄金20年，为赶超提供了行业环境;其二是土地增值空间比银行利息高得多，通过负债增加土储能在提升公司内在价值的同时，为恒大的高速发展提供保证。

不过，快速逆袭让恒大付出了高负债的代价，目前市场对于恒大的负债也颇有微词。但从行业发展以及恒大当时的落后来看，这是为最大程度“吃下”行业发展超级红利所做出的正确选择之一。事实上，高负债也并非都是坏处，业内人士也指出，高负债所购入的丰富土储为恒大之后的变革留有较大的腾挪空间。

进入2017年后，由于国家行业调控政策的密集出台，整个房地产行业的业务经营都受到了一定程度的影响，至此，地产行业的黄金时代宣告结束。

恒大自2017年开始对发展理念进行梳理，调整组织架构，为战略转型打好基础。而这一调整，便是三年。迈入2020年后，战略转型才正式开启。

战略转型三驾马车齐头并进

(1)“高增长”开源增厚现金

“以降低负债为核心，全面实施“高增长、控规模、降负债”的发展战略。”在2019年的业绩发布会上，许家印正式公布了战略转型的核心及方向。

对于“高增长”，恒大用实际行动证明了战略转型的决心。推出网上销售后，恒大一季度销售额和回款均创下历史新高，这让恒大意识到网上销售模式的重要性。值得一提的是，恒大线上销售模式不断深化已经几度颠覆传统，同时其土地储备丰富以及充足的出货量也让恒大的“高增长”战略底气十足。

据了解，在销售规模上，恒大集团董事局主席许家印在2019年度业绩发布会上表示，公司将在2020年力争实现销售额8000亿，2022年实现销售额1万亿。高增长的销售额将为恒大带来可观的现金流。

(2)“控规模”节流助力现金储备