WeWork，一场跨洋大骗局？

所有的一切都要从共享办公企业WeWork提交招股说明书的那一天说起。8月14日之前，WeWork还是当时一级市场估值最高的美国独角兽，价值470亿美元。

8月14日，Wework向美国证券交易委员会提交IPO招股书，正式向世人揭开了神秘的面纱。霎时间所有的聚光灯都对焦在这家由亚当·诺依曼（Adam Neumann）创立的明星公司。

数千名分析师，记者就像拿了100倍显微镜一样，在审视这家公司的财务状况，商业模式以及管理层。

在此之后，一切都变得不像亚当想的那么顺利。连续不断的头条新闻质疑WeWork的财务问题；同时，创始人兼CEO亚当的自我交易、管理不善和古怪行为也被搬上台面。最后的结果是，WeWork的IPO梦碎了。

WeWork的估值从一开始的470亿美元，到250亿美元，到150亿美元，一直到今天公司宣布将撤回招股书搁浅IPO计划。

WeWork估值扑街，作为WeWork大股东之一的软银日子也不好过，首席执行官孙正义可能忍不住说一句：我真的太难了。生气的孙正义连同董事会其他股东一起罢免了诺依曼。上周，WeWork宣布诺依曼放弃了大部分投票权，辞去首席执行官一职。

其他共享经济模式的高估值独角兽日子也不太好过，共享出行公司Uber和Lyft在上市后股价一路下跌，已创下历史新低。WeWork的这场上市风波，究竟是经济带来的资本市场寒冬危机，还是CEO古怪行为带来的管理不善，或者是说本来就是一个跨洋大骗局？

1. WeWork商业模式

在2010年，米格尔·麦凯维、亚当·诺依曼与其妻子丽贝卡·诺依曼在纽约创建WeWork。

这个年仅9岁的新经济公司，目前已经拥有超过50万人在全球35个国家的120多个城市的WeWork空间里工作。

就像Uber改变了人们出行习惯，亚马逊改变了人们购物的习惯一样。当时人们都觉得WeWork的出现改变了商业地产的玩法，颠覆了人们办公的习惯。

事实上是，WeWork的模式非常简单，说白了就是一个二房东。在市场上找到房产，长租下来，然后改造成共享办公空间，然后以更高的价格出租给个人或者初创公司。

听起来是不是有点像我们国内的自如和蛋壳等长租房App，原理都是一样的。

公司2016~2018年营收分别为4.36亿美元，8.86亿美元和18.21亿美元，看起来还不错，增长非常迅速。

但营收的高速增长是通过烧钱来实现。2016-2018年，公司净亏损从4.3亿美元上涨到19.27亿元。这家公司每获取1美元收入，就需要支出约2美元。

为什么WeWork这么能花钱？

WeWork最大的支出是空间运营支出（Location Operating Expenses），其中大部分是租赁的费用，公司一般与房东签订10至15年，租赁的费用一般用直线分摊法计算在每期的费用支出之中。

公司的2016-2018年的空间运营支出分别为4.3亿美元，8.1亿美元和15亿美元，占总营收的比例为99%，92%和83%。虽然有下降的趋势，但仍然占了营收80%以上。

这是一种非常危险的商业模式，具有相当高的租赁风险。因为签订合约之后在未来数年公司承诺支付数十亿美元，但却不能保证未来经济情况保持良好。

截至2019年6月 ，WeWork有470亿美元的租金承诺，将在未来5至10年内支付。

WeWork之所以这么受租客的欢迎是因为灵活性，会员可以随时离开，也可以随时入住。

灵活性成了一把双刃剑，当经济环境好的时候，能吸引到更多的租客；当经济环境不好的时候，遭遇会员的流失，办公空间的租用率下降，现金流出现断裂。

为了减少租赁的风险，WeWork开始购买房产，开始接受租赁期限更长的租客。WeWork的企业会员数在2018年达到40万，企业会员占比38%，今年二季度这个数字是40%。

当我们回到WeWork最初建立的初衷，是为了给初创企业和个人创业者一个更便宜更舒适更灵活的办公场所。但为了减低租赁风险，公司开始购买房产，延长租赁期限，欢迎更大规模的企业。租房买房让WeWork瞬间变成了重资产类公司，2019年总资产达270.5亿。

尽管WeWork仍然称自己是一家科技公司，但运营得越来越像房地产公司。难道WeWork口中声称的科技，是更多的公共空间，更漂亮的装饰和全天供应的啤酒？

2. 共享经济是一个骗局？

投资者最关心的是，WeWork应该按房地产公司估值？还是科技公司估值？

其实WeWork并不是第一个提出共享办公室理念的企业。早在30年前，比利时公司IWG (前身Regus)就开始做这门生意。