绿地控股、碧桂园的黑洞危机

近期，“黑洞”一词刷屏网络。伴随首秀照曝光，黑洞的超级力量也被广知：拥有强大引力，连光都无法逃脱，达到极限即会爆发.....

类似的黑洞力量，也存在于商业世界。甚至稍一出手就让视觉中国，这样频踏红线、过分逐利的上市企业坠入监管黑洞。

类似处境的企业还有很多，突出表现即在房地产业。例如绿地控股、碧桂园资产动辄几千、上万亿，却出现墙皮空鼓掉落、天花板渗水、价格欺诈等产品黑洞。面对监管层三令五申的负债风险，却还要开足马力，一味高扩张、高周转，任性走在连锁风险的悬崖钢丝上。

“市场刚需”庇护和“成功惯性”加持下，二者有底气做一道自由任性的光。但即便是光，也有进入黑洞的那天。那时，绿地控股与碧桂园又该以何自救?

不少父母都会告诉孩子一个常识，打雷时不要躲雨跑到树下。因为树比较高，被雷劈的几率会更大。

行业雷声阵阵

行业雷声阵阵时，绿地控股、碧桂园似乎没有听话，爬到了树梢上......

央行在《中国金融稳定报告2018》指出，“房子是用来住的，不是用来炒的”政策大棒指挥下，多地出台房地产调控措施。初步统计，2017年有50多个城市出台调控政策，有15个城市实行“认房又认贷”二套房认定标准，有48个城市实行限售、限购、限贷等政策。

再早几个月前，央行也以专题形式分析了房地产市场：一些房地产企业负债率较高，偿债压力较大。在此背景下，监管层对房企发债态度更加审慎，发文要求：公司债只能还公司债，票据只能还票据，以抑制企业通过短融来兑付长期债。同时，发改委、外汇管理局的新规，也对房企借外债表达审慎态度，海外境外融资难度系数攀升。

不难看出，无论是引导还是调控，政府态度明显：房地产高负债、高周转的高风险发展逻辑已走到尽头。

从此角度看，负债率高企的绿地控股、碧桂园，身处雷暴，高悬树梢。

高负债下的脆弱

2019年1月15日晚，绿地控股发布其2018年全年业绩快报。报告显示，公司2018年全年营业总收入3510亿元，同比增长20.87%;总资产首次突破万亿元大关，达到10037亿元，同比增长18%。

数据看似强大，实则脆弱。绿地控股高营收的背后，频现高杠杆身影。去年的负债情况，就很能说明问题。

截至2018年9月30日，绿地控股负债总额8497.3亿，其中短期借款204.74亿元，一年内到期的非流动负债681.51亿元，长期借款1499.94亿元。

在119家A股上市房企中位列第5。其中，一年内到期非流动负债及短期借款886.25亿元，而同期公司账上的货币资金仅726.68亿元。

从负债率来看，绿地控股为89.3%，这是其近7个季度以来的高点。同时，197.8%的净负债率虽同比下降58.9%，却较2018年年中报数据又上升10%，较2017年同期增长了23.4%。

值得注意的是，国家发改委在2018年12月12日发布的《关于支持优质企业直接融资进一步增强企业债券服务实体经济能力的通知》，支持建筑业、房地产业营业收入大于300亿元的企业发债融资。参考标准中对于房地产企业的要求：资产总额大于1500亿元，不超过所在行业资产负债率重点监管线;未明监管线的，原则上资产负债率不得超85%。

绿地控股89.3%的负债率，显然不在支持之列。值得注意的是，曾因负债过高、存在系统风险的万达集团资产负债率已不到60%，逾4000亿元的负债规模则是绿地控股的一半。

将时间线拉长，自2015年6月30号以来，绿地控股的负债率一直居高不下，长期在88%左右徘徊。远高80%的行业均值。

有专家表示，一般认为，资产负债率的适宜水平是40%～60%，而70%则是资产负债率的警戒线。目前来看，中国房企多数徘徊于警戒线上，绿地控股显然是其中的佼佼者。

激进高位运转

大势所趋的“减负”中，绿地控股没跟上形势。紧绷的资金链，在市场调整的背景下，连锁系统的风险更不容忽视。

不过，绿地控股依然选择了激进的高位运转，这无疑再次让自身资金链承压。

上海中原地产研究院数据显示，在土地储备方面，绿地控股2017年拿地82宗，2018年拿地达到260宗。

激进的状态，甚至延续到了2019年。

2019年2月13日，绿地斥资121亿元收购中民投董家湾项目。