港股就是去年的A股 地产并没有进入到越跌越不买的状态

　　“地产现在处于，如果房价能够出现明显回落，销售是可以起来的情况，并没有进入到越跌越不买的状态。”

　　“未来几年的房地产市场最大的增量是改善型购房的需求，而不是首次购房的需求。”

　　“从短周期的角度来讲，明年商品房的销售还是会往下走，但是不会有硬着陆的风险。”

　　“中国本身现在慢慢进入到复苏的状况，这个复苏肯定不会很强，但是边际上面是有改善的。”

　　“GDP只有6%，有一部分的原因在经营，不是最终的需求的问题，是库存的下滑的问题。”

　　“人民币不光是相对于美元贬值了，是相对于这些货币都贬值了，所以这是真正意义上的一次贬值，这个贬值对经济的作用被大家低估了，人民币贬值对经济带来的韧性会远远高于大家的预期。”

　　“如果讲贝塔，港股的贝塔会比A股要大。港股是连续两年都是全球跑得最差的一个指数，A股如果指数整体有机会，最大的超预期是在人民币升值带来中国外汇储备结束过去5——6年的负增长，重新开始增长。”

　　以上，是敦和资产首席经济学家徐小庆在今日的一场路演中，发表的最新精彩观点。

　　徐小庆从宏观经济出发，谈到深入剖析了对于当下中国房地产和制造业的看法，以及他对于明年A股和港股投资的判断。

　　以下是部分精彩内容。

　　房地产购买能力到了一个瓶颈

　　并没有进入越跌越不买的状态

　　讲中国就离不开讲地产，我之前觉得应该是销售至少有5%的下滑，但实际上今年地产到目前为止是1.5%的增长，而且下半年的增长相对上半年稳定，地产的销售一直保持在一个比较高的水平。

　　我自然就会提出一个疑问，现在我们每年住宅的销售面积大概是15平方米，那这个15平米是不是一个合理水平？我们是不是对地产的整体看法有一些问题？

　　地产目前处于一个什么状况？我把它分为两个维度来讲，一个是需求的问题，一个是购买力度的问题。

　　所谓需求的问题，就是大家还是有一定的刚性需求，但是如果价格太高，就买不起。一个是意愿，一个是能力的问题。

　　但是购买能力到了一个瓶颈，过去几年房价的上涨可能远远超过收入的增长，所以老百姓对价格的敏感度大幅的提高。

　　所以地产现在处于，如果房价能够出现明显回落，销售是可以起来的情况，并没有进入到越跌越不买的状态。

　　这是我们看到的过去几个月的情况。从统计局的数据没有感觉到房价有明显调整，但是上市公司的数据是很明显的。

　　我们统计了上市公司的销售价格，应该是过去三年以来，第一次出现同比负增长，也就是说上市公司为了加快资金的回流(因为它的融资渠道风险)，确实还是降价促销，而促销也带来了比较好的效果。比如像恒大，它的销售起来跟降价策略也有关系。

　　我把现在的地产称为不好不坏的状态，它可以通过降价来达到自己销售的作用。

　　居民收入/房价的比值，在2015年之后开始下降。2015年房地产最大的一个分水岭是，2015年前的房地产市场是一个可以量价齐升的市场，2015年之后，量和价格会开始呈现反比关系。价格的回落是可以刺激销量，销售面积的上升可以是以高于销售额的增长速度来增长。

　　房地产最大增量是改善型住房需求

　　不是首次购房需求

　　中国的人均面积最重要的是和人有关，和35——49岁这个年龄段的人口绝对数量有关系。

　　大家都知道，实际能够买房的人群应该是在25——49岁，30岁以上应该可以贷款。但是25——49岁这个年龄段可以分为两部分，25——35岁段是大家所说的刚需购房。因为这个情况通常是你要结婚，要买房。但是35——49岁是改善型购房。因为有了小孩或者原来首次购房的房屋面积太小。

　　所以如果你去看人均居住面积的增长和人口的关系，你会发现是在35——45岁这个年龄段的绝对数量增加和人均面积变化比较大。

　　对于中国来讲，现在的问题是什么？中国最后一个出生人口高峰是在1985年到1991年，在这个时间段出生的人，从明年开始正好就会进入35岁以上。

　　现在看中国城镇人口的变化，如果看25——49岁整体的量，未来几年是没有变化的，或者变化不大。但是从内部看，25——34岁的绝对数量是开始下降。首次购房的这个需求其实开始下降了，但是35——49岁的数量是开始上升的。