香港证监会咨询改革条例，将打造「房地产信托

原标题：香港证监会咨询改革条例，将打造「房地产信托基金(REITs)」重镇 来源：瑞恩资本

来源：香港商报

目前香港有11只房托基金(REITs)，对比环球其他交易所，新加坡有43只REITs、东京有62只、纽约有78只，香港REITs市场规模只属中等。

为进一步搞旺REITs市场，香港证监会最近就修订《房地产投资信托基金守则》作咨询，除建议放宽REITs的投资限制，还放宽其借贷比率上限。综合市场分析，关键还在于是否提供包括税务优惠在内的足够诱因，吸引地产商分拆REITs上市。　　

REITs全称房地产投资信托基金，是以信托方式组成，主要投资于房地产项目(至少占基金资产总值的75%)的集体投资计划，旨在为投资者提供来自房地产项目，例如购物中心、写字楼、酒店等的定期租金收入回报。香港最著名也是最大的房托基金，就是前称领汇的领展(00823)。

今年6月香港证监会发布《房地产投资信托基金守则》修订咨询文件，提出容许房托基金在符合条件情况下，投资于少数权益的物业，即REITs可以做某个物业项目的小股东，让REITs投资策略上更有弹性；同时建议把房托基金的借贷比例，由以往的45%提高至50%。

该份咨询文件中又提出，REITs投资物业发展项目时，可超越现有资产总值10%的上限的规定；并且建议将关连人士交易及须予公布的交易，与上市公司的规定大致看齐。市场人士认为，倘若香港REITs市场可以搞旺，有助香港抢占成为环球REITs交易重镇。

令REITs投资更灵活

华坊咨询评估研究部主管黄颂民认为，证监会提出的建议中，以放宽REITs投资于少数权益的物业最为突出，可令香港REITs更多样性，对投资者的吸引力也可以提升。

因为以往不少内地和香港的地产商，均对菲律宾、印度尼西亚和柬埔寨等东南亚地区物业感兴趣，但碍于现行《房托基金守则》所限，令他们不能透过旗下REITs投资该等物业。

黄颂民认为证监会对REITs 的改革建议， 有利REITs投资可以更灵活。

证监会放松REITs规管也非首次。证监会早年也放宽《房托基金守则》规定，容许REITs的持有人可从事物业发展，虽然证监会作出上述放宽，但香港一众REITs当中，除领展进军物业发展领域外，其余香港上市的REITs，仍乐于停留在「收租佬」的角色，未有转为从事房地产发展。

黄颂民认为，由于香港REITs的最大股东绝大多数是物业发展商，若要进行物业发展，皆可透过母公司进行，待项目成熟后，才将之注入旗下的REITs当中。这可解释为何除了领展之外，大多数REITs仍以收租物业为主。

当前香港市场的REITs，大多是本港地产商如长实集团(01113)、鹰君(00041)及恒基地产(00012)分拆出来。

观乎一众香港大地产商，还有新鸿基地产(00016)、新世界发展(00017)、信和置业(00083)、九龙仓(00004)、恒隆(00010)及希慎(00014)等，这些本港地产巨头持有众多物业，随时可以分拆多只REITs上市，更何况众多内房股规模巨大，更有条件分拆REITs出来，但为何不见他们部署？

华坊咨询评估资深董事梁沛泓认为，香港当前欠缺吸引地产商及物业持有人分拆物业以REITs上市的诱因，缘于REITs没有税务优惠，又有派息限制之余，同时须披露大量数据。

事实上，市场上不少收租股如太古地产(01972)、九龙仓置业(01997)、希慎兴业(00014)及恒隆地产(00101)等收租股的营运模式，已与REITs相当接近。

梁沛泓认为当前REITs 并没有税务优惠，故地产商分拆REITs 上市意欲不高。

分拆REITs诱因未够

梁沛泓称，《房托基金守则》规定，若以REITs上市，持有人须为旗下物业的营运状况作详细公告，相反若以传统公司形式上市，则毋须遵守如此严格规定，故对地产商而言，分拆项目对他们反而没有多大优势。

另外有业界人士指出，咨询文件没有为REITs提供税务优惠，这点合乎公平原则，证监会不应为了增加市场REITs规模，而牺牲公平原则。缘于一般人持有多个物业收租，也没有税务优惠，因而也不应该给予REITs特殊税务优惠。

香港REITs纷纷回归

港资地产商持有的房地产信托大多也在港交所上市，即使曾经远赴外地挂牌，最终也回归香港，例如长和系旗下、拥有多个商场物业的置富产业信托(00778)。