南京出台全国首个租赁住房租金托管政策

　　南京市房屋租赁指导中心发布《关于落实住房租赁机构租金托管制度的通知》(原文见文末附件)。《通知》要求南京市所有的住房租赁机构建立租金托管制度，且需在商业银行设立唯一的租金专用账户，与银行签订租金托管协议，明确托管内容、方式及程序。

　　易居院快评

　　▍ 此次政策是目前全国首个针对租金进行托管的政策，具有很强的示范效应，其对于后续全国租赁市场尤其是租金的管理等都有较为积极的作用。

　　▍ 操作模式：此次政策明确，倡导租赁机构与承租人按月或季度支付租金，依据网签备案的合同办理租金托管。住房租赁机构应在商业银行设立唯一的租金专用账户，与银行签订租金托管协议明确托管内容、方式和程序。当然政策也规定了其他操作方式，比如说如果租赁当事人约定不通过租金专用账户进行收付的，应当签署知悉放弃银行托管声明并自担风险的书面承诺。

　　▍ 从此类规定可以看出，后续从改革方向看，租金托管是大趋势，但如果不同企业和租客有不同的需求，也可以选择放弃。但必须要看到，后续在租赁方面，要防范长租企业违规代签等行为，这是后续租金托管方面需要积极查处的内容。

　　▍ 监管重点：此次政策明确了监管的重点内容，即对于此前市场比较热的租金贷给予了关注。政策明确，对于采用“高进低出”、“长收短付”经营模式的住房租赁机构，应在房产管理部门指导下，将在银行设立的租金托管专户变更为租赁资金监管账户，设立经营规模相匹配的风险保证金，并将相关租金、押金和利用“租金贷”获得的资金均纳入监管账户。

　　▍从此类政策可以看出，后续实际上长租公寓类似租金贷的操作容易受管控。近期全国各地出现了部分长租公寓经营困难的问题，所以实际上南京此类租金托管政策，代表了租赁交易中的防火墙机制，有助于防范各类经营困难所带来的冲击，也有助于保障租客的权益。其对于规范长租公寓企业的运行，防范滥用杠杆等都有积极的作用。

　　▍ 政策意义：此次政策的出现，进一步说明当前租赁市场管控的导向，体现了“稳交易、稳租金、稳预期”的导向。此前各类租金骗取等乱象，对租赁市场其实形成了抹黑的影响。而南京此次政府搭建此类租金及费用第三方监管的模式，有助于促进租赁市场的更好发展。今年租赁市场实际上面临很多问题，要警惕各类租赁企业破产所带来的冲击。而此类租金的监管模式，本身就是一种比较好的风险预防机制，后续值得全国其他城市学习。尤其是租赁市场比较发达的城市，更是需要在租金监管方面形成政府或第三方的监管平台，以保障租客、房东等参与主体的权益。