2019年中国房地产行业市场分析：龙头房企优势凸

百强房企的市场份额占比已超7成未来房地产行业将走可持续的高质量发展之路

随着房地产企业2018年全年及2019年一季度业绩陆续发布，企业规模化竞争逐渐深入。市场统计数据显示，截至一季度，百强房企的市场份额占比已超7成。

2019年政府工作报告提出，落实城市主体责任，改革完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场平稳健康发展。业内分析认为，纵观当前宏观经济和房地产市场态势，从增量时代进入到存量时代以后，已不再支持过度扩张的发展模式。在新旧动能转换、产城融合的大背景之下，未来房地产行业将普遍尝试产业转型，走可持续的高质量发展之路。

房企集中度进一步上升

2019年以来，房地产市场政策调控的主基调被确立为“坚持住房居住属性”。一季度，各地方政府落实城市主体责任，同时结合市场实际情况持续优化政策，促进房地产市场平稳健康发展。

在此影响下，部分城市住宅销售市场开始有所起色。其中，从3月份单月数据来看，一二线城市明显升温。在企业业绩表现上，百强房企当月的销售规模同比增长，单月环比增速也远高于去年同期。

与此同时，房地产企业之间规模化竞争继续深化，行业集中度进一步集中，龙头房企表现尤为明显。一二线市场回暖，三四线延续调整，“金三”房企销售业绩普遍回升，尤其是龙头房企碧桂园、万科、恒大销售稳定增长。2019年政府工作报告表明，楼市调控的主基调仍是“坚持住房居住属性”，同时因城施策也将继续。因此，规模房企对于2019年的目标比较谨慎，同比增长率在20%左右，稳扩张为主。未来房地产集中度不断提升，房地产市场格局分化日益加剧。

据前瞻产业研究院发布的《中国房地产行业市场需求预测与投资战略规划分析报告》统计数据显示，2019年1-3月份，碧桂园、万科、恒大、保利发展等4家企业销售业绩已经超过千亿。2019年3月份万科实现合同销售面积360.4万平方米，同比减少0.9%。合同销售金额573.7亿元，同比增长13.2%。2019年1-3月份公司累计实现合同销售面积924.8万平方米，同比减少11.8%。合同销售金额1494.4亿元。同比减少3.1%。

2019年3月，保利地产实现签约面积283.07万平方米，同比增长29.64%；实现签约金额426.64亿元，同比增长26.84%。2019年1-3月，保利地产实现签约面积700.04万平方米，同比增长18.10%；实现签约金额突破千亿，达到1096.60亿元，同比增长26.14%。

2019年3月碧桂园权益合同销售金额约451.3亿元，较2018年3月同比增加2.16%，权益合同销售建筑面积约483万平方米，较2018年3月同比增加1.04%。2019年第一季度碧桂园权益合同销售金额约1200.1亿元，权益合同销售建筑面积约1374万平方米。

2019年3月恒大合约销售金额约为549.0亿元，同比增长11.2%。合约销售面积约为512.6万平方米，同比增长8.7%。合约销售均价为每平方米10709元。2019年1月份至3月份，恒大累计合约销售金额约达1196.0亿元，同比减少26.1%。累计合约销售面积约为1102.8万平方米，同比减少30.3%。累计合约销售均价约为每平方米10845元。

2019年3月中国房地产企业销售业绩统计情况

数据来源：前瞻产业研究院整理2019年一季度，百强房企内部，各梯队房企的销售额集中度较去年保持了一定幅度的提升。其中，TOP30房企集中度近50%，TOP100房企集中度达到70.5%，均创下历史新高。

“从业绩来看，百强企业保持较好的增长态势。”针对2018年房地产百强企业的业绩表现，中指研究院研发中心总经理白彦军指出，不仅表现在业绩增长方面，所有的资源也在向百强企业集中。

白彦军表示，从企业进入的城市、项目个数来看，目前前10大企业平均进入了超过100个城市，占到地级以上城市1\/3。土地资源方面，前10企业拿地金额占前50企业总金额的一半，前50企业里面的前10名在土地资源的储备方面增长非常显著。融资方面，无论是从发债、银行信贷等指标来看，前10、前30企业都继续在资源储备过程中获得了很大优势。

因此，中指院方面认为，“有土地资源的保障，有资金资源的保障，百强企业在未来可能具备更好的发展基础和条件。”

“从2018年年报来看，鉴于2018年下半年市场疲软，上市企业对2019年市场的普遍预测都以平稳运行为主，行业将维持整合态势。”克而瑞研究中心研究员谢杨春分析认为，“整体平稳、分化加剧，意味着2019年是竞争更加激烈的一年。促销售将会是房企在2019年的主旋律。”

谢杨春分析认为，克而瑞统计的25家典型企业中，有半数企业2019年制定的销售目标同比涨幅在20%以上。因此，2019年房企的集中度仍然会继续上升。

一季度房企市值水涨船高