明源云高宇：地产行业正从增量往存量转变，“数字化”是未来资管致胜的重要一步 || TO B独角兽

　　（明源云创始人兼董事长 高宇）

　　文：窦悦怡

　　过去二十年来，源于诸多红利刺激，中国房地产增量市场获得了长足的发展，但也招致越来越紧的政策调控靴子落地，并波及到存量市场。

　　但增量的效益是单类性、第一性的，而存量则是综合性、复始性的。调控的表层意义是管住增量房价，深层意义是激活存量资产。

　　另一方面，在消费升级、政策支持和企业转型等诸多因素的影响下，不少房企开始前瞻性布局探索、围绕转型“城市运营商”的战略导向，发力存量市场、创新业务布局，力争打造自身增长的“第二曲线”。

　　与增量市场规模分化的现状相比，在存量领域，大多数房企还处在同一起跑线，这也给了许多房企“弯道超车”或是“直线抢跑”的机会。

　　基于“美好生活”或“城市运营”等战略，诸多大型开发商和房地产基金纷纷进入存量改造这个领域，包括万科集团、首开地产、高和资本等。面对亟待更新的城市，抢占核心资源，盘活存量物业，实现资产增值，成为了商业地产的核心发展路径。

　　谁能快速调整商业模式，建立核心的资管竞争力，就必然能在新兴市场中获得先发优势，顺利迎接全新的行业分水岭。

　　明源云创始人兼董事长高宇认为：行业从增量往存量转变的趋势正在逐步形成，明源云也紧随时代脉搏，洞察行业需求，提前开始了存量市场的服务布局。

　　截止目前，明源云已有近百人围绕存量市场，设立了资管、公寓、物业等系统研发团队，在全国超过20个城市均部署了服务于存量市场的本地化团队，战略方向与执行态度相当坚定。

　　从行业格局来看，不仅仅原来服务于增量市场的各路玩家纷纷杀入存量领域，更吸引了众多跨界创新企业和国内外的资本金主抢滩登陆，未来的市场空间极具想象力。

　　四大红利加速推进存量市场快速发展

　　明源成立于1997年，在那个IT建设非常匮乏的年代，为地产开发商提供ERP软件，20年的时间，已服务了超过5000家开发商。其中，前100强的地产企业，9成以上都是明源的客户。

　　而随着云计算、SaaS的兴起，明源也开始推陈出新，尝试打通上下游供应链做采购平台，尝试公有云按SaaS订阅收费等新模式。

　　从2017年开始，明源逐渐从增量市场开始向存量市场延伸，推出“明源云空间”旨在帮助解决地产商后端的资产运营问题；并助力企业建立跟客户的直连，以更好的洞察需求和响应服务。

　　高宇告诉i黑马＆数字观察“明源云从1999年成立，至今已经22年，我们大概从五六年前开始关注存量市场，一方面，我们长期合作的客户（具体指开发商）逐渐开始持有一些物业，需求不断上升，这促使我们开始往这方面探索，想做些事情，帮助他们做些租赁或物业管理方面的事情。

　　其次，存量市场并非都是开发商玩家，以链家为代表的二手房交易市场，就是一个巨大的存量市场。增量市场每年十几万亿的新房交易，第二年开始都会转化为存量市场的盘子；常年积累下来，整个存量市场已超过两百万亿的市场规模，相当可观。

　　当时我很受刺激，这一波一波的收割的韭菜，都会进入存量这个大池子，而且还会不断变大。那时候，我们就开始探讨，应该从什么维度切入存量市场最好？一直到3年前开始正式启动，向存量市场延伸。”

　　简单来说，存量市场是指，任何资产一旦建成（包括城市、道路、管线、高架桥等），就立刻成为存量资产。存量规划的本质和增量规划是一样的，随着建筑生命期的增加，内在的商业价值也是要重构和创造的。

　　明源地产研究院副院长、存量研究首席专家黄乐表示，房地产行业主要有两条主航道，其中一条是增量市场，也就是以住宅为主的新房交易市场。从全球的城市化率及地产发展规律来看，这条航道在未来的十年到十五年内必然会遭遇到天花板。

　　但相反，存量市场却会如火如荼的持续发展，也会给未来的众多产业带来很多全新机会，这对于房企增长而言是必须要开始思考的“第二曲线”。

　　特别是很多国企和城投平台，他们手里握着大量重资产，如何让这些资产焕发出新的价值来，这是我们要去思考的。

　　黄乐认为，带动存量市场发展主要有四方面的行业红利。