2019年房产市场大盘点:房企压力山大 洗牌加速

（资料图）

“大鱼吃小鱼”到“大鱼吃大鱼”的局面正在形成，百强房企开始重组清算。

2019年最后一天，上海气温骤降至冰点，但上海新静安体育中心热气腾腾。

“每年到这个时候我很煎熬的，总会被打脸，预测总有不准的时候。”

场下是5000多名全国各地赶来赴会的听众，场上是当日的演讲“主咖”易居企业集团CEO丁祖昱。在这场名为“拥抱未来”的跨年演讲中，丁祖昱用了将近4个小时，发布2019年楼市观测报告。

显然，“被打脸”的准备早已做好。身为地产圈的明星经理人和潮流IP，丁祖昱每年的论断都会引起业内的广泛讨论。这次，他首先复盘了“2019年楼市十大预测”，总体来说，“错了1个半，对了8个半，还算是一个合格的分数。”

错了1个半，此话何讲？2019年初，丁祖昱曾预测，行业规模将下降10%至13万亿元，但事实上，当年的数据反而上升。因此他定论，“这条预测错误。”

有趣的是，丁祖昱还给自己的其中一条预测打了“半对半错”。

“当时我认为，海南的限制不可能一直持续下去，所以我觉得海南政策会放松，市场会回升。今年10月份海南政策做了相应调整，因为放得比较晚，海南市场还在复苏过程中，所以我打半对半错。”丁祖昱解释说。

刚刚过去的2019年，房地产行业可谓压力山大。

身处寒冬之中，丁祖昱给这一年的房地产市场做了一个年度汉字：“难”。

2019年是一个怎样的年份呢？投资难融资更难，买房卖房难，企业政府都难，长租难、商办更难……但就宏观数据而言，丁祖昱预测，2019年行业销售金额会突破16万亿，同比上升约7%；新开工面积达到22亿平米，同比增加8%；开发投资达到13万亿，同比增长10%。

“从这三大数据中，可以看到2019年房地产宏观数据依然繁荣。”丁祖昱称。宏观数据繁荣和行业自身压力形成了鲜明对比。从行业压力角度来看，TOP50房企整体增速从65%降到16%，百强房企增速更小。丁祖昱认为，TOP50房企的增速变化是行业压力巨大的信号。

“虽然我们今年（2019年）空调开得比较足，但从货币市场、从房地产信贷角度来说，大家仍然感到一阵阵寒意。”丁祖昱称。

至于未来十年，丁祖昱的核心观点是，“房地产是中国最大的制造业”。他认为，制造业具备的特征，房地产同样具备，特别是房住不炒之后，房地产投资属性逐渐减弱，消费属性逐渐加强，这意味着，房地产是制造业的特征会越来越明显。

在他看来，未来十年中国商品房总量将达到150万亿。

一二手房市场“压力山大”

当丁祖昱讲完“2020深圳房价不会涨”的预测时，会场有人笑出了声。直至散场，仍有不少操着广深口音的听众在寒风中边走边吵。为什么呢？他们似乎不相信这个论断。

回顾过去一年，从2019年2月份粤港澳大湾区规划纲要的出台、到8月份深圳建设先行示范区意见的出台，加上11月6日，香港居民在大湾区购房豁免提交资料文件，可与当地居民享有同等购房待遇，再到11月11日，深圳调整非普通住宅标准等，无一不成为深圳楼市“涨价”的兴奋剂。

但丁祖昱给出的观点是，从市场角度看，深圳房价不低，2019年很多楼盘价格上涨后需要消化周期，而且深圳政府不会让深圳继续上涨，会出措施来平稳房价。

“深圳房价真的像数据显示的那样，同比只有2%的涨幅吗？”丁祖昱发问，却没有直接给出答案。至少现在他看到的情况是，“深圳房价不断攀升，无论一手还是二手房都有巨大的差异。”

在他看来，无论是深圳还是上海，这两个城市房价均价都已超过5万元/平方米，进入了5字头时代。从涨幅榜来看，长三角占了一半城市。这当中有很多因素，比如备案登记放开，导致部分城市房价有所回升。

就全国来看，克而瑞研究显示，其收录的各城市一手房成交情况中，重庆成交量最高，但同比去年略有下滑，上海成交金额第一，比去年上升20%。从成交涨幅来看，厦门和北京成交涨幅过60%。

有意思的是，在2016年限价之后，一手低于二手房房价的情况非常明显。在对全国22个重点城市新开盘项目做了全面调研后，丁祖昱发现，2019年，一手和二手房价格“倒挂”情况越来越少。“统计的22个城市只有202个倒挂项目，平均一个城市不到十个。”

二手房方面，丁祖昱给出的论断是，“价格涨不动”。从二手成交情况来说，今年成交周期明显拉长。广州成交周期超过100天，深圳只要二手房挂出来就能成交。从价格来说，基本是跌多涨少。“今年二手房价格压力比较大，是以价格换取的成交量。”