中国进入“TOD时间” 20万亿蓝海引爆房地产行业
如果将中国房地产分为萌芽期、高速增长期、平稳发展期、成熟期四个阶段，伴随“2018年中国房地产商品房销售额近15万亿规模”这个结点的到来，中国房地产行业已经逐渐踏入平稳发展期，而这也或许是房企最后的高速成长机会。
但不能忽视，这也是中国房地产少见的“高快盛”时期。从2016年中国房地产销售额首次超过10万亿大关（11.76万亿），到去年的14.997万亿，仅仅过了两年时间，而期间房地产纵向横向链条则诞生了IP化、存量运营、TOD等纷繁精彩的新尝试。
尤其是规模和效益前景尤为突出的TOD模式，已被视为新蓝海。
TOD体系下，城市路网可有机连接内部核心区块，并汇集大型商业综合体、商务办公空间、商业配套及中高端住宅。未来综合考虑住宅总规模、阶层消费体量、物业服务体系、商业环境、通行规划等，TOD将是房企参与城市可持续发展建设的重要选择。
9月5日，在第九届中国价值地产年会上，来自京投发展、蓝绿双城、越秀地产的高管，分别从各自的经验和专业领域出发，深度研讨TOD的方法论和发展观，为业界贡献了诸多值得参考的干货。
TOD模式，是以公共交通为导向的开发，是规划一个居民或者商业区时，使公共交通的使用最大化的一种非汽车化的规划设计方式。
伴随TOD发展硬件基础的不断增强，截至2018年底，全球有72个国家和地区的493座城市开通了城市轨道交通系统，里程超过26100千米。
在中国，城轨交通线路达到187条，运营里程达5766.7千米，运送客流超过184.4亿人次；仅2018年我国16座城市就开通新增或延伸线路36条，共734.0千米。轨道交通在各大城市快速发展，当前的中国充分具备发展城市TOD的硬件基础。
与此同时，我国部分省市和地区都提出了相应鼓励TOD模式的政策，得到了政府的大力支持；不少房企也已经具备了一定的城市TOD打造能力，并且在一些城市已打造了相应样板。可以说，我国大力发展TOD模式，同时具备了足够的软实力保障。
中国的“TOD时间”已经到来，这对于房企来说意味着什么？
现场嘉宾纷纷给出了世界各地的成功案例。
从日本著名的TOD项目东京六本木新城来看，这个坐拥了两条地铁线的项目，在月台下深挖了42米（7层），打造了日本第一的轨道综合商业体。即使在经济不景气的时候，六本木新城的公寓也供不应求。
港铁九龙站上方的天玺The Cullinan也一度拥有“亚洲公寓之王”美称，便是因为此处的九龙站有东涌线、机场快线两条枢纽快线，能换乘广深港高铁，九龙站还有值机口通往全球的优势。
TOD虽然是个细分领域，但这种模式却能够创造强黏性消费力，本身具有先进性。
而论规模，京投发展总裁高一轩就在论坛上公布了一组干货数据，TOD是一个非常重要的蓝海市场，全国仅轨交基地的量就有400亿左右，全国目前规划的有100多个轨交基地，平均开发的规模都在50万平方米以上，折算后可见这一领域的规模达到4万亿（这里面还不包括轨道站点的一体化）。
“另外，北京刚刚梳理完的轨交站点一体化项目就有84个，这是一个巨大的市场。如果加上一体化这部分，整个市场的容量大概是10万亿～20万亿元，爆发力惊人。”
高一轩认为，未来房企深入这个领域，会获得非常持久而深远的回报。
越秀地产总经理助理、大湾区轨交地产公司总经理张研也指出，TOD是以公共交通带动城市的发展，由于更多城市投入大量资金修地铁、产生更多的地铁站点拉动周边区域的发展，企业就有更多的城市选择。从这个角度来看，也确实是一个非常大的机会。
“以广州为例，现在广州地铁是400多公里的运营里程，未来将超过1000公里运营里程，会产生更多的地铁站点，包括各种设施。越秀地产看到未来这块发展空间，今年跟广州地铁开展了合作。”
TOD领域门槛超高 并非所有房企都适合房地产行业达到15万亿之后，更大的空间其实由深挖细分领域而来，TOD便是大多数房企都试图争一把的领域之一，但并非所有房企都适合干TOD。
高一轩认为，京投发展会去做TOD，是因为该公司跟地铁公司之间有非常紧密的合作关系，是大股东。
其次，TOD项目不符合传统标杆房企在做项目时操盘的一系列思路和规范。例如，北京的第一个TOD项目郭公庄车辆段，挂出地的时候就没有人要，它有违传统标杆房企的产品标准化、设计标准化要求。
此外，TOD项目周转非常慢，无论前期的手续，还是管理体系的梳理构建都很难。
