强化地产资金监管 对实体融资和房地产行业有双重意义

　　7月30日的中共中央政治局会议，明确了“不将作为短期刺激经济的手段”的政策基调。就在大约同一时期，央行也连续在几次会议上重点谈及房地产。

　　首先是7月29日，央行召开业金融机构结构调整优化座谈会，会议明确指出，“房地产行业占用信贷资源依然较多”，并强调要严禁消费贷款违规用于购房，加强对银行、委托贷款等渠道流入房地产的资金管理，加强对存在高杠杆经营的大型房企的融资行为的监管和风险提示，合理管控企业有息负债规模和资产负债率。

　　8月2日，央行召开下半年工作电视会议，再次重申持续加强房地产市场资金管控的要求。

　　随即，银保监会办公厅下发《关于开展2019年银行机构房地产业务专项检查的通知》，决定在32个城市开展银行房地产业务专项检查工作。

　　央行强化房地产融资监管，这是推进金融供给侧结构性改革的重大举措，旨在引导金融机构增加对制造业、民营企业的中长期融资，也符合近年来房地产调控的主旋律。

　　2016年，房地产占各项贷款的比重达44.8%，房地产贷款余额占各项贷款余额的比重达25%，个人住贷款余额(18万亿元)同比增速达38.1%，资金有过多、过快流入地产的趋势。

　　在此背景下，从2017年开始，控制居民过快加杠杆、控制资金违规流入房地产，就成为金融监管的重点。2017~2018年，房地产贷款余额增速分别下降6.1和0.9个百分点，2018年贷款增量占比(39.9%)下降1.2个百分点。

　　今年上半年，房地产贷款余额增速(17.1%)比上季度末下降1.6个百分点，房地产新增贷款占比(33.2%)比上年全年降低6.7个百分点。但是，资金过快流入地产、违规接济开发商融资的现象仍未能完全避免。

　　今年5~7月份，住户部门中长期贷款分别占新增贷款的39%、29%、41%，7月再次突破了40%的监管红线。如果考虑到居民部分短期贷款(比如信用卡和消费贷款)也流向地产的事实，新增贷款恐有一半左右投入到了房地产。正如银保监会郭树清在6月曾表示的那样，“必须正视一些地方房地产金融化问题，新增储蓄资源一半左右投入到房地产领域”。

　　近一段时期，开发商资金来源明显有所改善。上半年，开发商资金来源同比增速在7%~9%波动，明显好于去年上半年2%~5%的水平。其中，国内贷款告别去年负增长的局面，上半年实现8.4%的增长，自筹资金也逐月好转。

　　但与此同时，实体经济融资形势依然严峻。6~7月份企业新增中长期贷款占比分别仅为22.6%、34.7%，虽然有回升迹象，但总体仍处在较低水平。

　　再看非银行融资。今年上半年，信托等非银金融行业试图在“关窗”之前抢先机、早投放，由此土地前端融资、理财和委托贷款等渠道融资泛起。根据用益信托网的数据，一季度新增房地产信托项目金额占新增信托项目总金额的19%，去年同期这一比值仅为10%；二季度房地产信托募集资金1958亿元，环比增长6.85%；从各领域募集资金占比看，二季度房地产类信托规模占比41.74%，环比大增4.73个百分点。

　　根据刚刚发布的今年二季度金融机构贷款投向报告，上半年工业中长期贷款余额仅增加5.2%，而房地产行业贷款增速高达16.9%。由于社会资金投放的总体规模是有限的，房地产不但会挤占有限的信贷资源，还将抬高整个社会的融资成本。这对制造业、民营和小微企业显然将产生极其负面的影响。

　　国家统计局刚刚发布的7月份经济运行数据显示，今年1~7月民间投资增速为5.4%，其增速水平只有房地产开发投资增速(10.6%)的一半多一点。另外，国家致力于打造消费增长的新引擎，上半年最终消费支出对经济增长的贡献率超过60%。而在高和消费的相互关系上，权威研究早已给出确定的结论。7月央行发布的《区域金融运行报告(2019)》，以量化分析确定无疑地指出，居民杠杆率水平对消费增长有负面影响。