瑞威资本：房地产金融CFO50（3）三道红线下的行业转承“知变图新”

2020年的下半程，"房住不炒"的基调和"融资新规"的紧箍，让资本属性极强的地产行业迎来了持续而强烈的变革。应势而谋，"中国房地产金融CFO50论坛"（后简称"CFO50论坛"）于9月16日在沪隆重举办。

本届CFO50论坛邀请到中国房地产行业百强企业的近30多位CFO，以及众多行业主管领导、排名前100全球智库商学院教授、行业资深学者与中国房地产金融上下游领军企业代表等超重量级嘉宾。他们共同出席了这场集前沿、变革、实战与学术于一体的深度专业类研讨会议。CFO50论坛由安永华明会计师事务所（特殊普通合伙）与上海交通大学上海高级金融学院联合主办，上海瑞威资产管理股份有限公司协办。

本次论坛嘉宾深度探讨了两大议题：

01"三道红线"压力下的上市房地产企业财务指标解读

02房地产融资面面观

与会嘉宾经过整整一天的探讨、沟通、交流、碰撞，逐步形成了共识，即本次论坛的主题思想：拥抱监管，顺应大势，知变图新，继往开来!同时，站在CFO 的专业角度，嘉宾们也对当前政策的出发点、操作性、科学性等方面进行了沟通探讨，最终从专业和实操角度提出了一些意见和建议，代表了地产界CFO的心声。

以下，我们会围绕着本次论坛的主题以及论坛最终形成的意见和建议，分五期和大家分享本次论坛的精彩内容。本篇文章为第三期——"三道红线"下的行业转承：知变图新。

房地产行业深知"三道红线"的挑战和机遇。房地产行业考虑通过勤练内功以提升经营管理效率，通过做好产品品质和深度挖掘服务场景以在服务中创造价值。三道红线"要求房地产行业对股权融资和债权融资进行深度思考，创新融资方式和融资规模。企业间项目合作开发加速，真正的地产私募股权基金迎来历史性机遇与挑战。房地产企业拥抱科技、利用地产、金融与区块链的结合，知变图新，再创辉煌。

在未来10-20年，一线城市可能进入到后城市化阶段；很多二线、三线城市的城市化进度和发达国家相比其实还有很大的提升空间，尤其体现在改善型住房的需求。无论疫情触发，还是国家鼓励二胎政策，均带来了改善型住房的需求。这种需要是非常强劲的。房地产行业作为我国国民经济的重要支柱之一，一定能够对中国经济V字形的反转，以及经济内外双循环贡献应有的力量。

"三道红线"对房企的融资模式将带来深远的影响，股权类融资会抬头，债权类融资可能会换一种新模式。房企需分析融资的风险、回购义务、固定收益以及经营风险等。房企可能会加大一些非有息负债类的融资，例如股权类的地产基金、供应链的融资等。

地产基金管理人早已意识到要做股权投资。地产投资人观念偏向于有担保有抵押的债权性投资。真正股权端的投资者还需要有一个思维转化的过程。"三道红线"推一推，有助于真正的股权投资的落地。供需双方都有动力和需求促进股权产品的实施。地产基金是一个重要桥梁，这是一个挑战，也是一个机遇。

"三道红线"既管融资，又管投资，覆盖十分广阔。"三道红线"跟经营十分相关。房企更需要从经营端去驱动房企的发展。报表规划端是驱动经营的前置条件。"三道红线"是监管层首次对房企融资端直接的监管，如前所述，之前政策仅在供需两端和土地端。对于房企，这是一个引导，对金融机构也有一定的约束力。金融机构的债权资金可能向股权转变，短期债务向长期债务转变。中国房地产经济规模已经达到了16万亿人民币，通过监管的推动和指标的管控，房企更愿意接受股权性资金。

"三道红线"更多促使房企依靠实际经营手段，如经营管理、市场、投资等方面从根本上去改善企业的经营状况，而不是依赖负债。大家谈到债权融资往股权融资方向发展，其实开发商端的接受度不是很高，因为当拿了到一块好地，就不太愿意出让股权了。从投资人端，他们对共担风险的意识是很低的。他们拿着一个很高的固定回报，不愿意去承担一些风险。股权投资可能还是需要一个很漫长的道路。提升企业的品牌认知，提升市场的接受度、加强精准的投资能力、提升运营效率是靠谱的经营手段。

监管层通过"三道红线"限定房企，期望房企修炼内功。政策并不意味着"不好"的房企可能破产，"好"的房企可继续发展，关键是修炼内功。房企降融降贷，加强服务属性，才是正确的发展方向。加强服务属性，越早动手越好，越有内功越好，增强自己的特殊属性，品牌认知越强，越能在这场改革中站住脚。在这场改革中，加强内功的修炼是一个不可避免的大趋势。