业委会难题出在哪（法治进行时）

业委会是通过社区自治实现业主权利的重要组织保障，但当下其运行却面临着种种现实困境。为此，民法典物权编（草案）强调居委会对成立业委会的指导、降低公共维修资金使用“门槛”、强化小区业主权利保障，旨在解决群众普遍反映的业委会成立难、公共维修资金使用难、业主维权难等现实难题

近年来，群众普遍反映业主大会、业主委员会成立难、公共维修资金使用难，特别是物业管理不规范、业主维权难等问题，屡屡成为不少矛盾纠纷的源头。

住宅小区管理是城市治理的重要组成部分，住得是否安心关涉千家万户，而目前正在编纂中的民法典，更是让这个话题的讨论受到越来越多关注。今年4月20日，民法典物权编（草案）二审稿被提请第十三届全国人大常委会审议，该草案在表决规则、业主投诉等制度上都出现了重大变化，引发社会热议。那么，业委会在未来的制度设计上，立法又该如何作为呢？

“换物业”多成为矛盾焦点

现实中，解聘和选聘物业公司往往会成为许多小区管理中最为头疼的问题。

记者在安徽合肥某小区了解到，那里就为了更换物业公司的事情折腾了两三年。2016年夏，该小区连续发生偷盗、十几部电梯大面积故障、停车秩序混乱等事件，小区业主与物业沟通无果，便到所在街道上访，要求社区牵头组织罢免业委会、更换物业公司。对此，街道一方面组织物业、业委会、业主三方洽谈，一方面到小区调查，对电梯维保情况进行检查，后证实物业公司确实存在管理等问题。为此，小区业主通过提前换届组建了新的业委会，并在物业公司3个月整改期整改无效的情况下，按程序进行了新的物业公司选聘，解决了电梯维修等问题。

哪知还没过几年，该小区又爆发矛盾。据社区工作人员介绍，矛盾的起因是2016年新的业委会成立时，不同成员曾就选择哪家物业公司进驻小区存在分歧。当时有业主提议选择某知名物业公司，认为价格虽然贵但服务好，也有一些业主建议选择价格低的物业公司。“虽然最后选了贵的，但物业管理服务质量与价格不匹配。”该小区业主柳女士说，花了高价却没享受到服务，于是部分业主又开始闹着要再次启动物业公司更换程序。

调查发现，类似的问题在全国许多地方都不同程度存在。

专家表示，根据物权法规定，解聘和选聘物业公司属于需要由业主共同决定的重大事项，因此在解聘和选聘物业公司的问题上，业主与物业公司之间、业主之间、业主与业委会之间均有存在意见分歧的可能，进而引发矛盾和冲突。

“业委会成员大多是兼职，各自有着自己的本职工作，对物业管理并不熟悉。”安徽大学社区发展研究中心主任吴猛表示，不少业主凭借着一腔热血进了业委会，却发现业委会开展工作需要与物业、开发商、政府以及业主打交道，想干好非常困难，一开始的热情往往很快就被现实浇灭。“在实际运作中，有的选择了退却，有的疏于工作，有的甚至不管不问，使得业委会空有其名。”吴猛说。

既有“成立难”，也有“监管难”

要避免小区里的物业矛盾纠纷，作为业主行使权利、维护自身利益基础的业委会至关重要，而如何从制度上让业委会有效运作起来，也是立法中需要思考的问题。例如，今年4月审议的民法典物权编（草案）二审稿，对当前业委会在运行过程中存在的痛点、难点问题予以了回应，其中特别对社会普遍反映的针对业主大会、业委会成立难问题，草案中增加规定，居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。

据了解，现实中“成立难”的背后存在着多重因素。首先，开发商选择的前期物业是业委会成立的“天然障碍”。对于前期物业来说，只有业主大会才具有解除合同的权利，单个业主或基层政府都无权解约，因此前期物业自然不愿意看到业委会成立并召开业主大会。其次，业委会的工作“只有奉献没有回报”，也使其面临不少“尴尬”。由于一旦成为业委会的成员，处理小区事务就要花费巨大的时间、精力，有时候甚至还会遭遇物业的打击报复，致使很多人不愿意做小区业委会成立的牵头人。

“现实中一些地方出现了业主大会、业主委员会成立难、议事程序难以推动等问题，导致物权法所规定的一些业主权利难以得到真正落实。因此，这次草案中加强居委会的指导，有利于解决这些问题。”中国人民大学常务副校长、法学院教授王利明表示。

业委会除了面临前端的“成立难”，也面临着后端的“监管难”。